アパマンＨＤ Research Memo（4）：店舗当たり収益力回復を優先し、店舗数の拡大は2018年9月期以降に積極化

■業績動向

2. 事業セグメント別動向
(1) 斡旋事業
アパマンショップホールディングス<8889>の斡旋事業の売上高は前年同期比2.1%増の6,304百万円、営業利益は同20.5%減の875百万円となった。直営事業とFC事業で分けると、直営事業の売上高は前年同期比3.4%増の2,583百万円、営業利益は同6.8%減の701百万円となり、FC事業の売上高は同1.1%増の3,720百万円、営業利益は同50.1%減の173百万円といずれも増収減益となった。

直営店については第2四半期末の店舗数が前年同期比で5店舗増の105店舗となったことや、家賃保証、保険／駆付け等の付帯商品販売件数が増加したことが増収要因となったが、利益面では人件費増により減益となった。1店舗当たりの収益で見ると、賃貸斡旋件数の伸び悩みにより売上高は前年同期の30.1百万円から28.9百万円に、営業利益は同9.4百万円から8.1百万円と減少傾向が続いている。なお、付帯商品のうち保険／駆付けサービスについては従来、2年一括契約販売（売上高も契約時に一括計上）を行っていたが、2015年秋以降、月額サービスに切り替えを進めており、一時的に減収減益要因となっていた。ただ、その影響もほぼ一巡した格好で、第3四半期以降は月額契約の販売増が直接、増収増益要因に寄与してくることになる。

一方、FC事業については店舗数が前年同期比17店舗減の1,049店舗と減少したものの、各加盟店に対する研修や様々な勉強会を積極的に実施し、新商品の販売強化等をすすめたことで売上高は増収となったが、利益面では人件費を中心とした本部費用の増加によって2ケタ減益となった。

(2) プロパティ・マネジメント（PM）事業
PM事業の売上高は前年同期比7.3%増の12,739百万円、営業利益は同4.1%減の682百万円となった。2017年9月期第2四半期末の管理戸数は前年同期比4,772戸増の71,078戸（うち、賃貸管理戸数が3,228戸増の41,974戸、サブリース戸数が1,544戸増の29,104）と順調に拡大したことが増収要因となった。一方、利益については斡旋事業同様、人件費が増加したことに加えて、サブリースの入居率が期の前半に低かったことなども減益要因となった。

売上高の内訳としては、サブリースが前年同期比5.0%増の9,139百万円、賃貸管理が同13.6%増の3,600百万円となった。サブリースは新規契約物件の増加等の影響もあって入居率が前年同期の95.7%から95.5%に若干低下したが契約戸数の増加により増収となった。また、賃貸管理についても契約戸数の増加や付帯サービスの拡充に取り組んだことで2ケタ増収となった。また、1,000戸当たりの収益を見ると、売上高は販売構成比の変化（サブリース契約戸数比率の低下）により前年同期の181百万円から180百万円に若干減少し、営業利益も10.8百万円から9.7百万円に減少した。

(3) PI・ファンド事業
PI・ファンド事業の売上高は前年同期比4.9%減の865百万円、営業損失は35百万円（前年同期は28百万円の利益）となった。保有不動産の売却等を進めていることが減収減益要因となっている。ただ、保有不動産の簿価に対する年換算利回りで見れば、前年同期の5.9%から5.8%とほぼ同水準となっており、堅調に推移していると言える。日本最大級のサブカルチャー施設である「あるあるCity」が高稼働となっていることが背景にある。なお、同事業に関しては新たな不動産投資を行っておらず、今後も保有不動産の家賃収入が中心となる。

(4) その他事業
その他事業の売上高は前年同期比28.2%増の782百万円、営業利益は72百万円（前年同期は11百万円の損失）となった。その他事業には、パーキング事業やコワーキング事業、自動販売機事業といった賃貸関連事業のほか、賃貸物件の登録センター業務などが含まれる。注力分野であるコインパーキング事業については、3月末の管理台数が前年同期比273台増の2,309台と着実に拡大しており収益増に貢献している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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