プレサンス Research Memo（7）：向こう3年分のマンション用地を取得済、ホテル20棟事業化が進捗

■中長期のトピック

1. マンション用地を約3年分先行取得
プレサンスコーポレーション<3254>は潤沢な内部留保を背景に、マンション用地の先行取得を継続してきた。2018年3月期第3四半期末の仕掛販売用不動産は157,900百万円、販売用不動産は15,646百万円。これらの合計から工事代などを差し引いた取得済用地の資産額は106,172百万円である。これらの土地をマンション戸数に換算すると、ファミリーマンション6,701戸（毎期2,000戸前後の売上と仮定すると3.4年分）、ワンルームマンション6,187戸（同3.1年分）、一棟販売2,604戸（毎期900戸前後の売上と仮定すると2.9年分）に相当する。積極的な仕入れを可能にしているのは資金力だけではなく、情報力が寄与している。リーマンショック時も用地を買い続けた実績や審査・回答の早さが同社の強みであり、地場の不動産業者からの土地情報を入手するうえで有利に働く。

2. ホテル事業、20棟を事業化
訪日外国人旅行者の増加を背景としてホテル不足は深刻化している。“ゴールデンルート”と言われる人気のコース（首都圏、箱根・富士山、京都、大阪）はこの傾向が顕著でありホテルの需要が高い。同社では関西圏を中心に、中核駅に隣接した取得用地の中から、マンション事業よりもホテル事業として取り組んだほうがニーズに合った立地ではホテルの開発を推進してきた。2017年12月時点で開発済み及び開発中が18棟、リノベーション1棟、既築買取保有1棟、合計20棟を事業化している。2018年3月期に3物件が完成（すべて大阪）、2019年3月期には7棟を完成予定（大阪3棟、京都3棟、秋田1棟）、2020年3月期には9棟が完成予定（大阪2棟、京都3棟、広島1棟、福岡1棟、那覇1棟、横浜1棟）と今後続々と竣工を迎える。基本方針としては、資本効率を重視して、自社で運用する前に事業会社やREIT、ファンドへ売却する方針を優先するが、運用実績を積んだ上での売却も視野に入れている。今期取得した秋田のホテルは、JR秋田駅に近い好立地の築年数の古い物件であり、リノベーションによる再生を予定する。近畿圏が基盤ではあるが、物件次第では全国で展開する考えだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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