ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者。長期ビジョン・中期経営計画の達成にまい進

■要約

1. 学生マンションのトップ企業で高齢者住宅事業にも注力
ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生を対象としたマンション（以下、学生マンション）の企画・賃貸・管理を行い、全国に展開する学生マンション物件管理戸数85,000戸超を誇る業界トップ企業である。年々物件管理戸数を増やしながら、100%近い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の9割強を占めている。また、学生マンション事業に長年従事してきた経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進する。同社は「豊かな生活空間の創造」を経営理念に成長を続け、2017年7月には東京証券取引所（以下、東証）2部へ上場し、2018年7月には同1部へ指定変更、2022年4月にはプライム市場に移行した。現在は、中期経営計画（2021年10月期～2023年10月期）を意欲的に推進中で、2030年長期ビジョンの達成に向けてさらなる進化と成長を目指している。

2. 2023年10月期第2四半期は期初予想を上回る大幅な増収増益決算
2023年10月期第2四半期の業績は、売上高34,926百万円（前年同期比11.1%増）、営業利益6,285百万円（同13.1%増）の大幅な増収増益を達成した。営業利益は期初予想を4.6%上回る好決算であった。新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の厳しい状況が緩和されつつある一方、ウクライナ情勢を背景に先行き不透明のなか、不動産賃貸管理事業は、営業強化及び積極的な自社所有物件開発に伴う物件管理戸数の増加や100%に近い入居率の確保により大幅な増収増益を続け、高い利益率を維持した。高齢者住宅事業でも、地域課題を解決するプラットフォームとしての機能強化に伴い稼働率が改善し、大幅増益で利益率が改善した。自己資本比率は45.2%と東証プライム市場不動産業平均を大きく上回る高い財務安全性を確保している。また、2022年10月期のROA11.3%、ROE17.2%と、こちらも業界平均を大きく上回っており、収益性も高いと評価できる。

3. 2023年10月期も期初予想どおり増収増益を継続する計画
同社では2023年10月期業績については期初の予想を維持し、売上高63,181百万円（前期比9.1%増）、営業利益6,783百万円（同7.5%増）と、引き続き増収増益を計画している。2023年10月期は対面・非対面双方を活用した営業戦略を推進するとともに、原材料価格等の高騰を背景にコスト高を想定している。ただ、同社の期初業績予想は保守的であり、予想を超過達成する可能性が高いと弊社では見ている。不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の増加、高い入居率の維持、対面・非対面双方を活用した営業戦略を引き続き推進する。高齢者住宅事業では、新規オープン施設の単月黒字化・損益安定化を図るとともに、各高齢者施設の収益改善を計画する。配当については普通配当金40円を計画し、引き続き自己株式取得と合わせた総還元性向20%以上を目標としており、株主還元にも前向きと言える。順調な業績と株主還元策により、投資家の評価はさらに高まるものと弊社では見ている。

4. 中期経営計画ではDXの推進を中核に、上方修正した目標の超過達成を目指す
同社は、2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」実現の第1ステージとして中期経営計画「GT01」（2021年10月期～2023年10月期）を推進中である。2021年10月期及び2022年10月期の好決算を反映して、2023年10月期の目標値を2度上方修正し、過去最高となる売上高63,181百万円、営業利益6,783百万円を掲げたが、業績は順調に推移しており、超過達成を目指す。また、ROE15%以上、自己資本比率40%以上、物件管理戸数85,000戸、自社物件への投資250億円などを目標としている。こうした目標達成のために、不動産賃貸管理事業ではDXの推進やバリューチェーンの強化、高齢者住宅事業では公民館化（オンライン含む）の推進、新規事業では新たな若者成長支援サービス開始などを推進する。事業環境の変化を見据えた新たな成長戦略を着実に実現しており、施策の進捗状況は順調である。

■Key Points
・学生マンションのトップ企業。全国展開により年々物件管理戸数を増やしながら、100%近い入居率を維持。高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開
・2023年10月期第2四半期は期初予想を上回る大幅な増収増益を達成。高い自己資本比率を維持し、安全性は高い。
・2023年10月期は不動産賃貸管理事業を中心に増収増益を計画するが、引き続き保守的な予想。配当と自己株式取得により連結総還元性向20%超を確保。順調な業績と株主還元策により、投資家の評価はさらに高まると見る
・中期経営計画は目標数値を2度上方修正。長期ビジョンの第1ステージとして、2023年10月期には過去最高となる売上高63,181百万円、営業利益6,783百万円などを目標とし、目標の超過達成に向けて成長戦略を推進中

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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