スターアジア不動産投 Research Memo（3）：第3期、第4期は資産入替えに伴う売却益を分配金として投資主に還元

■業績動向

1. 2018年1月期（第4期）までの業績動向
スターアジア不動産投資法人<3468>の2018年1月期（第4期）の営業収益は3,194百万円、営業利益2,051百万円、経常利益1,876百万円、当期純利益1,802百万円と前期同様の好業績を維持した。営業収益に関しては、第3期と同様に不動産売却による売却益771百万円を計上したために営業収益を押し上げた。賃料収入では、オフィス賃料の構成比が大きく、資産の入替え及び追加物件取得の影響によりポートフォリオにおける各アセットタイプの比率が変化したため物流賃料とホテル賃料、住宅賃料の伸びが大きかった。オフィスは第4期中において99.6%以上の高い稼働率を維持しており、また賃料ギャップの解消も進んだ。住宅では稼働率の向上が著しかった。また当第4期は不動産売却に伴う売却益を分配金として投資主に還元したため1口当たり分配金は、公表していた予想分配金を38円上回る4,077円と高い水準となった。


オフィスにおける賃料ギャップの解消や物流施設テナントの賃料増額による再契約など、第5期以降の内部成長余力あり
2. 2018年7月期（第5期）及び2019年1月期（第6期）の業績予想
2018年7月期（第5期）は、営業収益2,751百万円（前期比443百万円減）、営業利益1,504百万円（同547百万円減）、経常利益1,231百万円（同645百万円減）、当期純利益1,230百万円（同572百万円減）、1口当たり分配金は2,750円（同1,327円減）を予想する。

2018年7月期（第5期）に業績が低下して見えるのは、前期に売却益771百万円を計上し分配したためであり、基盤となる賃料収入は325百万円伸びていることに注目したい。賃料収入の伸びの要因としては、公募増資（PO）による資産取得の影響が大きい。2018年1月に2回目のPOを実施、調達資金により2018年2月初旬（第5期期初）に6物件107億円を取得し、資産は29物件、取得価額は合計で860億円と拡大した。取得した6物件のうち、3物件は物流施設、2物件は住宅となっており、同社の位置付けとしては「安定性を重視」の資産を主に増やした形だ。2回目のPO後の資産の含み益（鑑定価格と取得価額の差）は68億円であり、将来的には保有資産の譲渡による含み益の具現化が行われる可能性もある。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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