平和ＲＥ Research Memo（4）：2023年11月期の分配金は過去最高を更新

■業績動向

1. 2023年11月期の業績概要
平和不動産リート投資法人<8966>の2023年11月期は、営業収益8,656百万円（前期比7.5%増）、営業利益4,495百万円（同12.0%増）、経常利益3,995百万円（同12.3%増）、当期純利益3,995百万円（同12.3%増）の増収増益であった。ポートフォリオの高稼働と、それを背景とした賃料増額のトレンドが継続した。また、外部成長による収益底上げと、資産入替による含み益の顕在化も好決算に貢献した。その結果、営業収益及び各段階利益はいずれも2023年7月14日に公表した予想を上回って着地した。なお、REITでは、税引前利益の90%超を分配金として支払う場合には法人税が免除されることから、当期純利益は経常利益とほぼ同水準となっている。

外部成長としては、2023年6月に3年連続となる公募増資と借入余力の活用により、外部成長のサイクルを継続したことで、物件取得と資産入替による譲渡益の計上が大きく寄与した。すなわち、オフィス3物件を取得（取得価格8,820百万円）する一方、レジデンス2物件を売却（譲渡価格20.8億円、譲渡益8.8億円）した結果、2023年11月期末の運用資産は合計126物件、228,494百万円（取得価格合計）に拡大した。内部成長としては、オフィス及びレジデンスともに高稼働が継続し、賃料改定は大きく進展した。すなわち、ポートフォリオ全体の期中平均稼働率は97.6%（前期比0.3ポイント低下）であったが、期末時点では97.7%と前期末比では0.1ポイント改善しており、引き続き安定して高稼働が継続した。オフィスの期中平均稼働率は98.5%（同0.6ポイント低下）と一部大口テナント退去の影響を受けたものの、新規入居によって来期以降の上昇を見込んでいる。一方、レジデンスの期中平均稼働率は、当期はリーシング上の非繁忙期だったが、繁忙期（5月期は入学、卒業や就職などが重なる3～4月を含むため繁忙期になる）に当たる前期と同水準の97.1%を維持した。オフィス・レジデンスとも引き続き増額改定で着地しており、来期以降の拡大につながる見込みだ。また、高い稼働率を背景に、NOI利回り（実質利回りとも言う、実績賃貸業利益（年換算）/（（期初帳簿価額+期末帳簿価額）÷2）×100で計算）も前期と同じく5.1%と、引き続き高水準を維持している。

以上から、EPU（1口当たり当期純利益）は3,474円（前期比279円増）を受けて、DPU（1口当たり分配金）は3,300円（同140円増）と16期連続でスポンサー変更後の最高値を更新し、NEXT VISIONに掲げる分配金目標を達成した。また、物件譲渡益などの一時的要因を除いた実力ベースの収益力を示す、賃貸収益ベースのEPUは、既存レジデンスによる内部成長と外部成長が寄与して2,767円（同18円増）となった。

2. 財政状態
2023年11月期末の財政状態は、総資産240,874百万円（前期末比3.8%増）、純資産118,532百万円（同5.1%増）、有利子負債112,537百万円（同2.5%増）であった。平均調達金利は0.774%となったが、主要金融機関との良好な関係の下、今後は比較的金利水準が高い過去の借入金が満期を迎えることで、引き続き低水準の調達コストが続くと見込まれる。平均調達期間は7.3年、長期有利子負債比率は99.1%、金利固定化比率は70.8%で、将来の金利上昇リスクに十分備えている。また、大手都銀からのコミットメントライン（必要な時に借りられる、銀行からの融資枠）を2020年11月期より70億円に拡大し、不測の事態にも対応できるように、手元流動性を拡充している。

一方、鑑定LTV（期末の鑑定評価額（帳簿価額＋含み損益）に対する有利子負債の割合）は40.3%と良好な低水準を維持している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って長期的に同比率は低下し、近年は横ばいながら良好な低水準で推移し安全性が高いと評価できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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