セレコーポレーション Research Memo（1）：各事業部門で高い専門性と技術力を発揮する「アパート経営の専門店」

■要約

1. 会社概要
セレコーポレーション<5078>は、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件から賃貸経営までワンストップで行う循環型ビジネスを強みとする「アパートメーカー」である。東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）・若者・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指している。アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務を行う賃貸経営事業を展開し、「アパート経営の専門店」として、各事業部門で高い専門性と技術力を発揮している。また、子会社の(株)セレレントパートナーズでは、賃貸アパートの入居者に対する不動産賃貸保証業務を行っている。

2. 2023年2月期第3四半期の業績概要
2023年2月期第3四半期連結業績は、売上高16,887百万円（前年同期比23.7%増）、営業利益1,140百万円（同38.1%増）、経常利益1,157百万円（同35.9%増）、親会社株主に帰属する四半期純利益791百万円（同28.7%増）となった。賃貸開発事業の販売が好調だったことに加え、広告宣伝費、販売促進費、将来の成長を見据えた投資などの経費が計画を下回って推移したことにより、各段階利益は好調に推移した。第3四半期末時点の主要KPIについては、建築実績累計が2,681棟（前期末比69棟増）、経営基盤の強化を示す管理戸数が11,892戸（同664戸増）と堅調に推移しているほか、収益の安定性を示す入居率は96.8%（同1.1ポイント低下）と高水準を維持している。全国及び首都圏のアパート建築実績は堅調に推移しており、同社の業況にも反映されている。

3. 2023年2月期の業績見通し
2023年2月期連結業績は、売上高19,936百万円（前期比8.2%増）、営業利益931百万円（同2.2%増）、経常利益930百万円（同5.1%減）、親会社株主に帰属する当期純利益628百万円（同94.1%減）とする期初予想を据え置いている。通期予想に対する第3四半期進捗率は売上高で84.7%、営業利益で122.5%、経常利益で124.5%、親会社株主に帰属する当期純利益で126.1%と、各段階利益は通期予想を上回って進捗しているが、原価高騰などの不確定要素もあり、現時点での見通しが難しいため期初予想を据え置いた。ただし、足元の販売状況は堅調に推移しており、投資は予算の範囲内で進捗していることから、今後の販売状況次第では上方修正の可能性もあると弊社では見ている。

■Key Points
・「アパート経営の専門店」を掲げる「アパートメーカー」として、東京圏・若者・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業
・2023年2月期第3四半期業績は2ケタ増収増益、賃貸開発事業の販売が好調に推移
・堅調な事業環境を背景に、各段階利益の第3四半期進捗率は通期予想を上回って推移

（執筆：フィスコ客員アナリスト　欠田耀介）

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