平和ＲＥ Research Memo（7）：分配金の継続的な増加に伴い、投資口価格・NAV倍率はさらに上昇すると予想

■ベンチマーキング

平和不動産リート投資法人<8966>の投資口価格は、2017年以降おおむね上昇傾向にあったが、コロナ禍に伴う社会全体の景気・企業業績への不安に伴い、2020年3月に大きく下落した。その後はコロナ禍対策の進展もあり投資口価格は回復基調にある。一方で長期的な視点では、スポンサー変更発表の2009年10月以降、東証REIT指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は分配金の継続的増加を反映して大きく上昇を続けている。

その結果、2023年1月24日現在では、同REITのNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額（時価評価））は1.13倍と、オフィス・レジデンス複合型REITの平均の0.92倍を上回り、投資家から高い評価を得ている。同REITでは、投資主還元を運用方針の柱の1つに掲げており、「潤沢な内部留保の還元」「フリーキャッシュの活用」「流動性の向上」「含み益の顕在化」などを目指している。すなわち、「潤沢な内部留保」を将来の分配金支払い原資として還元するほか、「フリーキャッシュを活用」し、物件取得や借入金返済に充てることで分配金の巡航水準を向上させる。「流動性の向上」としては、Global Index組入による認知度向上とAA格への向上を実現したことで、投資口売買高の増加を目指している。「含み益の顕在化」としては、継続的な資産入替によってポートフォリオの質の改善を行うことで巡航EPUを引き上げ、併せて譲渡物件が保有する含み益を顕在化させることで、分配金の向上及び内部留保の増加を図る。既述のとおり、「NEXT VISON」では中長期目標として分配金3,300円に向けた取り組みを続けている。また、再生可能エネルギー電力の導入割合100%を達成するなど、サステナビリティへの取り組みにも注力している。弊社では、こうした目標の達成に向けた意欲的な取り組みや成果が投資家に理解されるに伴い、同REITの投資口価格は今後も上昇を続け、NAV倍率による投資家の評価もさらに高まると予想する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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