平和ＲＥ Research Memo（6）：分配金の増加に伴い、NAV倍率は上昇すると予想

■ベンチマーキング

平和不動産リート投資法人<8966>の各種指標を他のオフィス・レジデンス複合型（総合型）REITと比較すると、2018年7月27日現在のNAV倍率（1口当たり投資口価格/1口当たり純資産額）は0.94倍と、平均の1.04倍に比べて低い評価にとどまっている。これは、以前は含み損が多く、収益性が低いとの評価があったことが響いていると見られる。実際、分配金増加後も予想分配金利回りは4.37%と平均の4.68%を下回っている。

ただし、入替戦略の推進、賃料増額改定、キャップレートの低下などに伴い含み益は成長を続けている。また、物件売却に伴う損失発生や突発的な損失に対しては潤沢な内部留保（一時差異等調整積立金等）や繰越欠損金の充当によって相殺し、今後も分配金を持続的に増加することで、中期目標の達成は可能と見込まれる。それらが投資家に十分に理解されれば、今後はNAV倍率による評価も徐々に切り上がると予想する。実際、同REITの収益性の改善や分配金の増加が次第に市場で評価されてきており、2017年後半から東証リート指数は横ばい～緩やかな上昇にとどまっているのに対し、同REITの投資口価格は右肩上がりの上昇を続けている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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