インテリックス Research Memo（7）：2019年5月期業績は上期中の仕入れ拡大が計画達成のカギを握る

■今後の見通し

1. 2019年5月期の業績見通し
インテリックス<8940>の2019年5月期の連結業績は売上高が前期比2.6%増の44,640百万円、営業利益が同9.2%増の1,703百万円、経常利益が同4.6%増の1,311百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同9.5%増の879百万円と3期ぶりの増益に転じる見通しとなっている。

売上高については、リノヴェックスマンション販売が前期比横ばい水準にとどまるものの、アセットシェアリング事業や同業他社からのリノベーション内装施工請負の拡大が増収要因となる。また、売上総利益率は前期の13.1%から14.1%に上昇する見込みとなっている。長期滞留物件の販売が前期でほぼ一巡したリノヴェックスマンションの売上総利益率改善（前期比1.2ポイント上昇の12.4%）が続くことが主因だ。販管費についてはリノヴェックスマンションやリースバック事業強化のための営業人員の増強を進めるほか、リースバック事業の全国展開を進めるための広告宣伝費の増加などにより前期比11.0%増、販管費率で同0.7ポイントの上昇を見込んでいる。

半期ベースで見れば上期はリノヴェックスマンションの手持ち在庫が少ないことやアセットシェアリングの販売計画が下期偏重型になっていることから、売上高で前年同期比15.5%減の18,767百万円、営業利益で同24.9%減の512百万円と減収減益となるが、リノヴェックスマンションの仕入れを積極的に拡大していくことで、下期から増収増益に転じる計画となっている。このため、2019年5月期の業績が会社計画を達成できるかどうかは上期中にどの程度、リノヴェックスマンションの仕入件数を伸ばすことができるかがカギを握るものと見られる。販売件数は前期並みの1,450件を見込んでいるため、仕入件数もほぼ同水準まで増やしていくことが必要になると思われる。前期末の在庫は455件、仕入決済から販売決済までの事業期間が4ヶ月弱かかることから、1ヶ月の仕入件数は平均で120件強、四半期では370～380件の仕入れが必要となる計算だ。同社では地方拠点を中心に積極的な仕入活動を既に開始しており、新規開設した広島店の貢献も含めて、第1四半期の動向が注目される。


アセットシェアリングは新規プロジェクトの寄与により前期比64%増収を見込む
2. 事業別見通し
(1) リノヴェックスマンション事業（物件販売）
主力のリノヴェックスマンション事業の売上高は前期比0.3%減の34,269百万円、販売件数で同横ばいの1,450件、平均販売価格で同0.3%減の23.6百万円を見込んでいる。競争激化による首都圏での販売件数減少を地方拠点の拡大でカバーする格好となる。このため、営業体制も地方拠点で優秀な人材の確保を進めていく計画となっている。地方拠点では営業人員が店舗当たり平均7?8名と少なく、個々の営業スタッフの能力によって営業成績も大きく変わってくるためだ。地方ではまだ競争も激しくないことから、営業体制を強化すれば仕入件数を増やしていくことは可能と見られる。一方、首都圏についても中古マンション市況が高止まりするなかで、在庫件数が積み上がり傾向となっていることから、同業他社の仕入姿勢もやや慎重なスタンスに変わってきている。このため、首都圏においても局所的に仕入件数が増える可能性はある。

(2) その他不動産事業（物件販売）
その他不動産事業の売上高は前期比13.6%増の7,872百万円となる見通し。このうち、アセットシェアリングの売上高は同64%増の35億円、その他不動産物件については同9%減の43億円を見込んでいる。アセットシェアリングで現在、販売募集を開始している物件として、「アセットシェアリング北千住駅前（第3期）」（募集額6.72億円）、「アセットシェアリング京町家再生1（第2期）」（募集額2.54億円）があり、今期中に販売を予定している物件として博多のホテル&レジデンス物件である「montan HAKATA（モンタン博多）」（募集想定額13?15億円）、「アセットシェアリング京町家再生2」（募集想定額未定）がある。

このうち、「montan HAKATA」は築30年の共同住宅をリノベーションした物件で、2017年10月にオープンしている。ホテルの客室稼働率は80%以上、客室単価も当初の想定を上回って推移するなど高収益物件となっている。駅チカで交通アクセスも良いことから、アジア圏からのグループ観光客の需要取り込みに成功していることが要因だ。このため、オープン時に48室だった客室数を2018年内に73室に増やす計画となっている（住居部分は51戸から26戸に減少）。表面利回りは5%超で設定する見込みであり、募集想定額の上限に近い水準で販売できる可能性が高い。

一方、「アセットシェアリング京町家再生2」については、既に対象となる物件は仕入済みで、リノベーションが完了した後に募集を開始するものと予想される。京町家の人気は外国人にも高く安定した利回りが期待される。京町家のストックは4万棟以上あると言われており、行政も街並みを壊さずに再利用していきたい意向を持っていることから、今後も物件を随時取得していく予定にしている。

(3) 賃貸収入及びその他収入
賃貸収入については、前期に手持物件の売却が進んだこともあり、前期比0.3%減の787百万円と微減で見込んでいる。リースバック物件の積み上げによる賃料収入については増加するものの、まだ影響は軽微となっている。同社のリースバック事業は2018年6月末で累計100戸を達成しており、2019年5月期は月20戸ペースでの仕入れを目標としている。1戸当たりの仕入単価は16百万円程度を想定しており、35億円超の仕入額となる計算だ。

その他収入は前期比21.0%増の1,709百万円となる見通し。リノベーション内装工事請負事業が同業他社からの受注増により前期比13%増の12億円と2ケタ増収となるほか、「montan HAKATA」のホテル収益も寄与する。このうち、リノベーション内装工事の平均売上単価は7百万円程度となっており、件数に換算すると2019年5月期は約170戸の内装施工を計画していることになる。リノヴェックスマンション事業と比較して1件当たりの利益額は小さいものの、売上総利益率は上回った水準になっていると見られる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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