ジェイ・エス・ビー Research Memo（8）：中期経営計画の最終年度は上方修正した目標数値の達成を目指す（2）

■ジェイ・エス・ビー<3480>の中長期の成長戦略

2. 成長戦略
(1) 不動産賃貸管理事業
中期経営計画の意欲的な目標数値を達成するための成長戦略として、主力事業の不動産賃貸管理事業では、学生マンションの収益力向上を目指して以下の3点を実施する。

第1に、DX推進を目指す。実現のための施策として、1) マンション企画のDX推進による不動産オーナーサポートの充実化及び営業効率化、2) マンション賃貸のDX推進による入居者の利便性向上、非対面接客の推進、3) DX推進による入居者・不動産オーナー・巡回点検担当者サポートの充実化、管理業務効率化、コスト削減などを計画する。この計画について、2022年10月期は新規物件開発が順調に推移し、物件管理戸数・利益率ともに超過達成していること、コロナ禍による留学生の入国制限はあったものの「UniLife」ブランド・コンセプトを取り入れた食事付きや家具家電付き物件の促進や、Web広告・学校との提携における募集活動が奏功したこと、コロナ禍のなかでも物件紹介からクロージングをオンラインで一気通貫して行うことで顧客ニーズに応えることに成功していること、報連相の円滑化を目的にオーナーアプリを導入したことなどから、同社による5段階の進捗評価（S～D）はBで予定どおりに進捗している。

学生マンション事業におけるDX推進の事例としては、2022年10月期はアプリ活用によるオーナーの利便性向上と業務の効率化が挙げられる。メッセージ機能の活用により、書類・写真・動画のチャット送受信によってオーナーと管理会社との連絡の一元化が図られた。また、ワークフロー機能により、管理会社から届く「修繕見積書」などにアプリ上での認否返答が可能になった。こうして情報伝達漏れを解消し、迅速な情報共有、確認・承認作業が可能となっている。また、IT重要事項説明の高度化・効率化も実施しており、各店舗で対応していたIT重要事項説明を「お客様サポートセンター」で集中的に対応することにしている。こうしたDX推進は、中期経営計画の目標達成のカギを握る最重要戦略と言えるだろう。同社ではDX推進により成果も着実に上げていることから、今後も対面・非対面双方を活用した営業戦略を推進する方針である。

第2に、バリューチェーンの強化を目指す。実現に向けた施策として、時代のニーズに即した物件を開発する「企画・開発・提案力」、全国ネットワークと多彩なメディアを駆使した「募集力」、迅速かつきめ細かなサポートができる「管理力」など、同社グループの強みを生かした「三位一体」の「一気通貫」サポート体制の確立を計画する。コロナ禍において物件紹介からクロージングをオンラインで一気通貫して行うことで顧客ニーズに応えることに成功したことで、進捗評価はSと予定を上回る大変順調な進捗状況であり、推進中の施策の中で最も高い評価となっている。

バリューチェーンの強化における具体的な成果としては、「学生会館 Uni E’meal 富山大学前【食事付き】」「学生会館 UniS Court 山形【食事付き・山形大専用】」「学生会館 ロイヤル新大江【食事付き】（熊本）」「学生会館 マニフィックリア高麗【食事付き】（鹿児島）」「学生会館 Uni E’meal 三重大学前【食事付き】」「（仮称）学生会館Uni E’meal 信州大学前【食事付き】」など、食事付き学生マンションが6県に初進出した。さらに、「UniLife 渋谷店」移転リニューアル、「UniLife 信州松本店」と「UniLife 千葉店」の新設など、店舗ネットワーク拡大により物件開発を進め、サービス拡充にも努めている。

第3に、学生の価値創造を意図したビジネス拡大を目指す。実現のための施策としては、1) マンションに成長支援設備の設置、2) 学生に知の交流・創造機会の提供、3) 地域創生への貢献などを計画する。三位一体による物件企画開発や仲介責任・管理責任による24時間365日の入居者アフターサービスについてさらなる充実を目指すが、学びのマンションとして食堂またはオンラインを活用した人間力・社会人基礎力向上に向けた企画を実施しているほか、盛岡で地元就職活性化や地方定住に向けたイベント開催にも取り組んだ。進捗評価はAで予定を上回る順調な進捗である。

地方中核都市や地方都市における学生・社会人マンション「UniLife」を通じた地方創生への貢献の具体的な展開事例としては、盛岡市と協定を結ぶ東日本旅客鉄道<9020>に同社グループが協力して、2022年春に運営開始したJR盛岡駅西口・食事付き単身者向け賃貸マンション「LiViSTA盛岡【食事付き】」、2023年春に運営開始予定のJR盛岡駅東口・食事付き単身者・家族向け賃貸マンション「（仮称）LiViSTA盛岡II【食事付き】」がある。地元での就職支援や若い世代の移住定住を促進し、中心市街地の活性化や地方創生につなげる計画だ。こうした地方創生への取り組みは、CSV（Creating Shared Value：経済的価値と社会的価値を同時実現する戦略）であるとともに、同社のビジネス拡大にもつなげている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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