ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者。長期ビジョン・中期経営計画を推進

■要約

1. 学生マンションのトップ企業
ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生を対象としたマンション（以下、学生マンション）の企画・賃貸・管理を行い、全国に展開する学生マンション物件管理戸数80,000戸超を誇る業界トップ企業である。年々物件管理戸数を増やしながら、14年連続で98%超の高い入居率を維持し、不動産賃貸管理事業が売上高の9割強を占めている。また長年、学生マンション事業に従事した経験とノウハウを生かして高齢者住宅事業にも参入し、関西地区を中心にドミナント戦略を推進する。「豊かな生活空間の創造」を経営理念に、同社は成長を続け、2017年7月には東証2部に上場し、2018年7月には東証1部への指定を果たし、2022年4月からはプライム市場に移行した。現在は、「意欲的な」中期経営計画（2021年10月期～2023年10月期）を推進中で、2030年長期ビジョンの達成に向けてさらなる成長を目指している。

2. 2022年10月期第2四半期は、期初予想を上回る大幅な増収増益決算
2022年10月期第2四半期累計の業績は、売上高31,432百万円（前年同期比10.1%増）、営業利益5,559百万円（同19.3%増）の大幅な増収増益を達成した。営業利益は期初予想を5.5%上回る好決算であった。新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）の厳しい状況が緩和されつつある一方、ウクライナ情勢を背景に先行きが不透明ななか、主力事業の不動産賃貸管理事業は、物件管理戸数の増加や高水準の入居率により大幅な増収増益を続けた。一方、高齢者住宅事業では、新規稼働の施設は売上高に寄与したものの、コロナ禍による入居手控えの動きもあって稼働率は弱含みとなり減益に終わった。自己資本比率は43.8%と引き続き業界平均を大きく上回る高い財務の安全性を確保した。また、2021年10月期決算では、ROA11.5%、ROE16.1%と業界平均を大きく上回っており、収益性も高いと評価できる。

3. 2022年10月期も、2ケタ増益を継続する予想
2022年10月期業績は、期初の予想を維持し、売上高57,290百万円（前期比8.5%増）、営業利益5,881百万円（同10.2%増）と、引き続き2ケタの増益を予想している。第2四半期の好決算からも分かるように同社の業績予想は保守的であり、期末には予想を達成する可能性が高いと見る。同社では、2022年10月期はコロナ禍の状況を注視しつつ、アフターコロナを見据えた変革に注力する方針である。主力の不動産賃貸管理事業では、物件管理戸数の増加、高い入居率の維持、対面・非対面双方を活用した営業戦略を引き続き推進する。また、高齢者住宅事業では、1拠点増加の効果を見込む。その他の事業では、新規事業への成長投資を加速していく。配当については普通配当36円（前期比1円増）を計画し、また自己株式の取得も時期及び財務状況に応じ機動的に実施する予定である。毎期、配当と自己株式取得と合わせた連結総還元性向20%以上を目標としており、株主還元にも前向きと言える。

4. 中期経営計画の目標数値を上方修正、DXの推進により過去最高益更新を目指す
同社は、2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」実現の第1ステージとして中期経営計画「GT01」（2021年10月期～2023年10月期）を推進中である。初年度となる2021年10月期の好決算を反映して、2023年10月期の目標値を上方修正し、過去最高となる売上高622億円、営業利益67億円を目指し、ROE15%以上、自己資本比率40%以上、物件管理戸数85,000戸、自社物件への投資250億円などを目標とする。2020年10月期実績比で売上高は29.5%増、営業利益も55.4%増を目指す意欲的な計数目標である。目標達成のために、不動産賃貸管理事業ではDXの推進やバリューチェーンの強化など、高齢者住宅事業では公民館化（オンライン含む）の推進など、新規事業では新たな若者成長支援サービス開始などを計画する。こうした事業環境の変化を見据えた新たな成長戦略を、着実に実現している。

■Key Points
・学生マンションのトップ企業。全国展開により年々物件管理戸数を増やしながら、14年連続で98%以上の高入居率を維持
・高齢者住宅事業にも注力し、関西を中心にドミナント戦略を展開
・2022年10月期第2四半期は、期初予想を上回る大幅な増収増益を達成
・高い自己資本比率を維持し、安全性は高い。ROAやROEも高く収益性も高い
・2022年10月期は、不動産賃貸管理事業と高齢者住宅事業で増収増益を予想も、引き続き保守的な予想
・増配と自己株式取得により連結総還元性向20%超を確保する見通し。順調な業績と株主還元策により、投資家の評価は高まると見る
・中期経営計画は初年度の好決算を反映して目標数値を上方修正。長期ビジョンの第1ステージとして、2023年10月期には過去最高となる売上高622億円、営業利益67億円などを目指し、順調に推移

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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