アーバネット Research Memo（5）：2024年6月期上期は販売戸数の拡大、ホテル事業の黒字化で大幅な増収増益

■業績動向

2. 2024年6月期上期の業績概要
アーバネットコーポレーション<3242>の2024年6月期上期の連結業績は、売上高が前年同期比96.0%増の11,421百万円、営業利益が同308.8%増の828百万円、経常利益が720百万円（前年同期は49百万円の利益）、親会社株主に帰属する四半期純利益が510百万円（同32百万円）と大幅な増収増益となった。

売上高は「不動産事業」及び「ホテル事業」ともに伸長した。主力の「不動産事業」については、1) 不動産開発販売が大型プロジェクトを含めて順調に進み、投資用ワンルームマンションの販売戸数は5棟342戸（前年同期は4棟149戸）と大きく拡大した。特に、国内ファンドからの引き合いが強く、ファンドへの1棟一括直接販売も好調であったようだ。2) 不動産仕入販売については中古分譲マンションの買取再販1戸（前年同期は実績なし）を計上した。3) その他（不動産仲介及び不動産賃貸業等）は減収となったものの、賃貸収益物件の安定稼働により底堅く推移した。

「ホテル事業」については、国内旅行需要の回復やインバウンドの増加等により、客室単価・稼働率ともに好調を維持し、損益分岐点売上高を上回った。

利益面では、用地価格や建設資材価格の高止まり、工事関連人件費の増加などにより原価が上昇したものの、増収による収益の押し上げや「ホテル事業」の黒字化により大幅な増益を実現した。

財政状態については、好調な物件販売に伴い総資産は前期末比4.3%減の42,352百万円となった。一方、自己資本は内部留保の積み増しや新株予約権※の一部が行使されたことにより前期末比2.6%増の13,898百万円、自己資本比率は32.8%（前期末は30.6%）に改善した。有利子負債も前期末比7.4%減の24,285百万円となり、財務面では一旦引き締めの格好となった。

※ 2023年8月24日付けで発行決議した新株予約権（合計62,000個）のうち、4,000個が行使されたことにより約149百万円の資本増強となった（詳細は後述）


キャッシュ・フローの状況についても、1) 営業活動によるキャッシュ・フローが棚卸資産の減少に伴ってプラスとなったほか、2) 投資活動によるキャッシュ・フローについても保険積立金の解約等によりプラスとなった。一方、3) 財務活動によるキャッシュ・フローについては長期借入金の返済や配当金の支払いによりマイナスとなったが、それらを通じて、2024年6月期上期末の現金及び現金同等物は9,467百万円（前期末比336百万円増）となった。

3. パイプラインの状況
今後の成長につながるパイプライン（開発物件）の状況については、2024年6月期下期の販売予定分（309戸）に加えて、2025年6月期以降の販売予定分についても1,100戸程度（弊社推定）を確保しているようだ。

4. 2024年6月期上期の総括
以上から、2024年6月期上期を総括すると、大型プロジェクトの竣工・販売等を含めて大幅な増収増益を実現した業績面はもちろん、新株予約権の発行をはじめ、用地仕入れの強化等に向けた業務提携や開発エリア及び事業領域の拡大等を目的とするM&Aの実現など、活動面でも今後の持続的成長に向けて注目すべき成果を残すことができた。また、これまでコロナ禍の影響を受けてきた「ホテル事業」についても、いよいよ損益分岐点を上回り、収益の底上げに貢献してきたところも評価できるポイントと言える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）

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