ＩＮＶ、今期経常を67％上方修正、配当も86円増額

替えと同時に、プルデンシャルＬＰＳローンの全額期限前弁済及びニューシンジケートローン（Ａ）の一部期限前弁済並びに支払利息を低減を伴う新規借入れ（ニューシンジケートローン（Ｂ））（以下「本リファイナンス」と総称します。）を実施する予定です。本取組みの実施に伴い、本投資法人の運用状況の予想の見直しを行った結果、現時点において、平成26年２月26日付決算短信にて公表した平成26年６月期の運用状況の予想及び分配金の予想の修正を行うものです。本修正の主な要因は以下のとおりです。（１） 営業収益の増加平成26年５月22日付シニア７物件の売却に伴う不動産等売却益の計上等により、営業収益は前回予想から988百万円増加する見込みです。（２） 営業費用の増加レキシントン・プラザ西五反田（オフィス）の２フロアが成約したことに伴う広告宣伝費及び新規契約手数料の増加等により、営業費用は前回予想より７百万円増加する見込みです。（３） 営業外費用の増加営業外費用のうち支払利息は、本取組みに伴う金利負担の低減により前回予想より20百万円減少する見込みです。一方で、営業外費用のうち融資関連費用については、本取組みの実施に係る各種一時費用の発生に伴い前回予想より515百万円増加する見込みです。これらの結果、全体として営業外費用は前回予想より493百万円増加する見込みです。（４） 分配金の増加上記の結果、1口当たり当期純利益は前回予想より310円増加する見込みです。但し、上記「１．平成26年６月期（平成26年１月１日～平成26年６月30日）運用状況の予想の修正（注２）」及び後記「３．分配金予想と導管性要件の充足について」に記載のとおり、その一部を分配準備積立金として留保することを予定しています。その結果、1口当たり分配金は、前回予想より86円増加する見込みです。分配金予想と導管性要件の充足について本投資法人は、中期的な分配金額の安定性を維持することを最も重要な要素のひとつであると考えています。本投資法人は、中長期的な観点で分配金の安定性を高めるため、平成26年６月期の分配金については、当期純利益のうち一部（353百万円）を将来の分配金及び臨時の一時費用への備えのために分配準備積立金として留保することとし、平成26年６月期の１口当たり分配金（以下「ＤＰＵ」といいます。）を550円とすることを見込んでいます。本投資法人は、かかる平成26年６月期のＤＰＵの金額は、継続的な収益増化への取組み、借入コスト削減に向けた継続的な取組み及び事業戦略の進捗を含む将来の見通しの検討に基づく中期的なＤＰＵの目標水準の概算値（一時的な影響や要因を除きます。）をより適切に示すものであると考えています。なお、上記の平成26年６月期のＤＰＵに基づく分配金は、平成26年６月期の配当可能利益の額の90％未満となり、導管性要件のうち支払配当要件を満たさないこととなりますが、この場合においても、本投資法人では、税務上の繰越欠損金を216億円（平成25年12月期末時点）有しており、当該期において税負担は生じない見込みです（注）。（注）導管性要件と本投資法人の分配金支払いについて投資法人は、その制度上、通常の株式会社と異なり、導管性要件を充足することを条件として、投資主に分配する配当金部分の利益については法人税が課税されないことが認められており、その分投資主のみにおいて配当課税されることで二重課税を防いでいます。この導管性要件のひとつに支払配当要件があり、配当可能利益の額の90％超を分配しなければならないこととされています。　　　なお、本投資法人におきましては、下記（１）及び（２）の事情を勘案し、平成24年11月30日開催の投資主総会における承認可決を経て分配方針にかかる規約の変更を行っており、分配金額を、配当可能利益の額の100分の90に相当する金額を超えた金額とすることを原則としつつ、税務上の欠損金の繰越控除により税務上の所得が発生しない場合には、本投資法人の財務状況、過去の分配金額の実績、金利水準及び不動産市場の動向等を総合的に勘案した上で、分配金額の安定性にも配慮して、本投資法人が合理的に決定する金額とすることを可能としています。（１） 通常は税引前当期純利益が配当可能利益の額となりますが、本投資法人においては、合併（平成22年12月期（第15期））により生じた会計上の利益である負ののれん発生益（11,843百万円）を100年間にわたり戻し入れる必要があるため、税引前当期純利益に59百万円を加算した金額が配当可能利益の額となります。（２） 他方、本投資法人は、過去の物件売却等により、最長で第35期（平成32年12月期）まで繰り越すことが可能な、税務上の繰越欠損金を216億円（平成25年12月末時点）有しております。導管性要件を充足しない場合においても、当該繰越欠損金の繰越期限内かつ残高の範囲内であれば、本投資法人の税務上の課税所得が繰越欠損金と相殺されるため、本投資法人に税負担は発生しない見込みです。