ＡＤワークス Research Memo（1）：調達資金で収益不動産残高の積み上げと不動産テック事業への投資を進める

■要約

エー・ディー・ワークス<3250>は個人富裕層向けに投資用一棟賃貸マンションなどの不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント収入などで構成されるストック型フィービジネス事業を両輪としている。2013年に進出した米国において収益不動産事業が順調に成長しているほか、今後はベンチャー企業への出資も含めて不動産テック事業への取り組みを強化し、新たな成長ドライバーとして育成していく方針だ。

1. 2018年3月期第2四半期累計業績は好調に推移
2018年3月期第2四半期累計（2017年4月-9月）の連結業績は、売上高が前年同期比28.9%増の12,189百万円、経常利益が同75.9%増の616百万円と2ケタ増収増益を達成したほか、通期計画に対する進捗率で見てもいずれも60%を上回る水準となるなど好調な決算となった。米国における収益不動産販売事業が大きく伸びたほか、賃料収入や仲介サービス収入等の増加によりストック型フィービジネス事業も2ケタ増収増益と好調に推移したことが要因だ。ただ、国内での不動産市況が高止まりするなかで仕入活動を厳選して進めた結果、9月末の収益不動産残高は前期末比15.1%減の17,254百万円に減少した。

2. ライツ・オファリングにより38億円を調達
同社は下期以降の収益不動産残高の積み上げを進めるため、ノンディスカウント型のライツ・オファリングによる資金調達を第2四半期に実施した。行使価額を公表日前日（4月24日）の終値（39円）に設定すると同時に、初の中間配当となる「感謝配当」（1.65円）を行う旨を発表。ノンディスカウント型では業界初の試みであり、行使率がどの程度まで進むか注目されたが、結果は44.7%の行使率となり38億円を調達した。11月17日現在の株価は41円となっており、株価を維持しながら時価総額が1.4倍強に拡大したことになる。通常、公募増資や第三者割当増資で調達できる金額は時価総額の25%程度が上限とされていることから、今回のライツ・オファリングは成功したと言える。

3. 2019年3月期以降の成長を見据えて、下期は収益不動産残高の積み上げに注力する
2018年3月期の連結業績は、売上高で前期比5.4%増の20,000百万円、EBITDAで同15.1%増の1,400百万円となる見通し。第2四半期までの進捗率が6割程度に達していることから、通期計画の達成は十分可能と見られる。このため、同社では2019年3月期以降の成長を実現していくため、下期は収益不動産残高の積み上げに注力し、期末残高で250億円程度を目標としている。国内ではオフィスビル等比較的大型物件で長期保有が可能な物件を中心に仕入れていく方針となっている。


4. 不動産テック事業にも注力
同社は新たな成長ドライバーとして不動産テック事業も強化していく方針だ。2016年に設立した(株)スマートマネー・インベストメントで、不動産小口化投資商品の流通プラットフォーム「みんなの投資online」を立上げ、現在はその準備を進めている。同プラットフォームで自社の小口化投資商品の販売を2019年3月期以降開始するほか、同業他社商品の掲載なども進めていく計画となっている。また、不動産テックのスタートアップ企業への支援、投資を目的に、2017年9月に竣工した自社開発オフィスビル「AD-O渋谷道玄坂」への入居希望者の公募も開始しており、今後の不動産テック事業への取り組みも注目される。

■Key Points
・収益不動産販売とストック型フィービジネスを両輪として成長を続ける
・2018年3月期業績は会社計画達成見込みで、収益不動産残高の積み上げに注力
・初の自社開発オフィスビル「AD-O渋谷道玄坂」を竣工

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

《TN》

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