プロパスト Research Memo（6）：収益拡大し、財務体質も急速に回復

■プロパスト<3236>の業績動向

1. 2018年5月期の業績
2018年5月期のわが国経済は、緩やかな回復を続けるなか、同社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数が一進一退の動きを続けるほか、首都圏マンションの初月契約率については、総じて70%を下回る推移となるなど、弱含みでの動きとなった。

このような状況下、同社は、新規物件の取得や保有物件の売却を進めてきた。この結果、売上高は16,905百万円（前期比13.7%増）、営業利益1,142百万円（同1.7%減）、経常利益671百万円（同16.3%減）、当期純利益722百万円（同41.2%増）となった。

当初計画に比べると、売上高は1,405百万円（9.1%）、営業利益は277百万円（32.1%）、経常利益は69百万円（11.6%）、当期純利益は200百万円（38.5%）上回った。これは、分譲開発事業が一部のプロジェクトの販売進捗の遅れにより計画を下回ったものの、バリューアップ事業の各プロジェクトの売却が当初想定していたよりも前倒しで実施できたことや、賃貸開発事業の増収増益が寄与した。また、当期純利益については、固定資産の売却等に伴い特別利益114百万円を計上したことが寄与している。

2010年5月期の赤字決算以降、同社の業績は着実に回復し、成長を持続している。また、これに伴い、各段階の利益率、ROE等の収益性指標も徐々に改善傾向にあると言える。

セグメント別には、分譲開発事業では、自社販売物件としてグランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区）、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区）、ラフィネ ヴィエルテ（東京都江戸川区）及びクラッシィアルテときわ台（東京都板橋区）の4物件の販売を実施した結果、売上高は5,057百万円（前期比12.2%減）、セグメント利益は297百万円（同69.3%減）となった。また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、柳橋プロジェクト、平野3プロジェクト、春日町プロジェクト等の12プロジェクトを売却した結果、売上高は4,760百万円（前期比290.7%増）、セグメント利益は996百万円（同215.3%増）となった。さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、戸越プロジェクト、高松プロジェクト、南品川プロジェクト等、18棟の収益ビルを売却した結果、売上高は6,997百万円（前期比10.5%減）、セグメント利益として772百万円（同7.9%減）となった。その他では、固定資産として保有していた１物件の賃料収入と仲介手数料を計上しており、売上高は90百万円（前期比16.8%増）、セグメント利益として59百万円（同280.4%増）となった。

このように、賃貸開発事業が売上高・営業利益を大きく伸ばし、分譲開発事業、バリューアップ事業と並んで収益貢献し始めている。主要3事業部門が同程度の規模になって、バランスが取れてきたと言えるだろう。

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
2018年5月期末における資産は、前期末比5,321百万円増加の19,471百万円となった。これは、固定資産の1物件を売却したことなどにより、土地及び建物が合わせて904百万円減少したものの、新規物件の取得を進めたことに伴い、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて7,061百万円増加したことによるものである。負債については、同4,664百万円増加の16,533百万円となった。これは、新規物件の取得に伴って借入金が4,868百万円増加したことによる。また、純資産は、同657百万円増加の2,938百万円となった。これは、主に当期純利益を772百万円計上したことによるものである。

事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は前期末の15.7%から14.7%へとやや低下したものの、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇しており、同社の安全性は着実に改善しているといえる。

現金及び現金同等物の期末残高は前期末より1,362百万円減少し、815百万円となった各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動の結果使用した資金は7,022百万円となった。これは、棚卸資産が7,061百万円増加したこと等による。また、投資活動の結果獲得した資金は884百万円となった。これは、有形固定資産の売却により1,011百万円を獲得したことなどによる。さらに、財務活動の結果獲得した資金は4,782百万円となった。これは、保有物件の売却等により借入金を14,458百万円返済したものの、新規物件の取得資金等として借入により19,326百万円を獲得したことなどによるものである。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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