ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（7）：在庫の販売加速や仕入の厳選など外部環境変化に対応

■property technologies<5527>の業績動向

2. 外部環境変化への対応
2024年11月期第2四半期の業績は想定どおりに進捗し、中期経営計画初年度として順調なスタートを切ったと前述したが、とはいえ減益であったことも事実である。この背景にあるのが、コロナ禍以降2024年1月まで増加を続けその後も高水準が続いている中古マンション在庫に対し、金利の反転上昇懸念により前期一時的に需要が減退となった事業環境の変化である。この結果、中古マンションの受給バランスが悪化し、同社以外の多くの事業者が値下げによって在庫調整を進めることとなったのが2023年11月期である。

これに対して同社は、ライフステージの転換点で不動産を取得する傾向の強い30?40代の1次取得者にターゲットを絞っているため、遠からず需要の戻りが想定されること、販売用不動産で賃料収入を得る仕組みを持っていることから、戦略的に他社の値下げに追随しなかった。このため2023年11月期は、販売数が伸び悩んで売上高が大きく落ち込むこととなり、長期在庫※が増加することとなった。また、仕入の厳選を開始したものの効果が出るまでに数ヶ月かかるため、2024年11月期第2四半期の売上総利益は計画未達となった。しかしながら、長期在庫以外は順調に回転し、利益率もむしろ上昇していること、長期在庫に対する対策も講じていることから、下期以降2025年11月期へ向けて業績は踊り場から回復局面に転じていくことが期待される。

※不動産は個別性が強いため、同一エリアの競合物件などの要因で在庫保有期間が長期化することがあり、その場合、時間の経過とともに価格が下がることが多い。なお、同社の仕入決済から販売決済までの平均期間は7?8ヶ月である。


長期在庫に対する対策は、OC（オーナーチェンジ）販売用不動産という独自の仕組みの活用、長期在庫の販売加速、仕入の厳選で、一部は前期にスタート、2024年11月期に入って強化している。OC販売用不動産は、販売用不動産の一部を自社保有することで賃料/キャッシュフローを得る同社独自の仕組みで、全体収益の安定化を図るためこれまでも一定程度保有してきた（後でタイミングを計って販売する）。信頼を醸成してきた金融機関のサポートもあり、2023年11月期第3四半期を中心にOC販売用不動産を増やすことで空室販売在庫の圧縮を図っており、既に大半の入居が決まるなど想定以上に好評のようだ。同社の物件は入居者にとって賃料を払い続けるより買った方が安い水準のものが多いため、賃貸物件としての販路に加えて将来的に入居者が買い取ることも想定される。なお、これまで賃貸に転用した物件を販売した際、当初想定の売上総利益率を確保しているようだ。

2023年11月期第4四半期に、同社は仕入を従来以上に厳選することとした。ニーズが拠点ごとに異なるため、エリアや階数、築年数、駅距離、リフォーム工事に手間のかかる物件を仕入れないなど、拠点ごとに条件をきめ細かく設定し、綿密な仕入基準を策定した。厳選以降に仕入決済数が伸び悩んでいるが、これは条件が厳しいというより、営業や協力会社が慣れるまでに時間がかかっていることが要因であり、2024年11月期第2四半期の仕入件数は同第1四半期比プラスとなっているように、足元の仕入状況は増加傾向にあるようだ。また、2024年11月期に入って業界の販売動向が落ち着いてきたことから、同社は長期在庫の販売を加速した。四半期別に見ても2023年11月期は販売数を抑えてきたが、もともと一次取得者層をターゲットに値ごろの物件を扱っているため人気があることから、足元は2024年11月期第1四半期が246（前年同期比20.0%増）、繁忙期の第2四半期3ヶ月も373（同19.9%増）と大きく伸ばしている。なお、在庫の長期化による売上総利益率の低下は、業績予想にある程度織り込まれている。

なお、2024年2月より市中金利が上昇するなど、金利環境の変化が懸念されているが、金利が多少上がっても、販売面で、同社が主力顧客とする一次取得者層に対する「月々の家賃支払いよりも少ない返済額で家が持てる」という魅力は変わらず、金融機関の与信態度にも大きな変化は見られない。資金調達面では、借入金利への影響はほぼなく、長期の借り換えや2025年11月期の仕入枠も確保できているため特段の懸念材料は見当たらず、事業拡大には引き続き借入で対応する方針だ。さらに、2024年7月末に資本政策の柔軟性・機動性の確保を目的に減資を行ったが、安定配当と子会社の税負担の適正化という効果が大きく、特に配当に関しては、減資により配当可能利益が約30億円となるため株主還元の安定性と継続性は高まると考えられる。こうした点から、同社の中長期投資対象としての魅力が減じることはないと弊社では考えている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田仁光）

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