プロパスト Research Memo（2）：分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開

■会社概要

1. 会社概要
プロパスト<3236>は総合不動産ディベロッパーで、社名はproperty（資産）とtrust（信託）の組み合わせに由来する。競争の激しい首都圏のマンション市場で、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業の3事業を展開するが、その時々の経済環境に応じて最適な事業を伸ばすことで成長を続け、社会貢献を果たす考えである。

同社は以下の12の競合優位性を発揮することで成長を続けてきた。1) 「仕入力」（情報整理とスピーディな判断）、2) 「近隣住民・行政交渉力」（専門業者に委託せず直接交渉）、3) 「再開発調整力」（地域のポテンシャルを最大限に引き出す）、4) 「創造デザイン力」（同じ物は創らない、コンセプトから派生する無限の空間デザイン）、5) 「プレゼンデザイン力」（潜在意識まで問いかけるイメージ戦略）、6) 「販売マネジメント力」（自分たちで作り上げた作品だからこそ可能な細かい対応）、7) 「財務力」（ファイナンス方法の多様性と機動性により、短期決済に対応できる体制）、8) 「アフター対応」（迅速な初期対応でクレームを未然に防ぐ）、9) 「解析力」（マーケティングの分析と経済指標の分析）、10) 「高品質実現力」（本質を見極め、唯一無二の空間を提供）、11) 「構想力」（明確なコンセプト）、12) 「建築監理力」（クレームの少なさに反映される完成度の高さ）である。

同社は都心のアクセスの良い立地に特化し、分譲開発事業においては、単身層やいわゆるパワーカップル（高収入を得ている共働き夫婦）を主たる顧客ターゲットにした物件を取り扱う。物件ごとに異なるコンセプトと高いデザイン性に特長がある。コンセプト重視のため分譲物件はシリーズ化せず、物件名は個々に異なる。また、賃貸開発事業については、国内外の富裕者層や投資ファンドを主たる顧客ターゲットとして、中規模かつ中低層の賃貸マンションを建設し、資産価値の高い新築物件を提供する。バリューアップ事業においても、国内外の富裕者層が主たる顧客ターゲットである。割安な収益不動産を精査して購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行い、既存の建物の付加価値を高めたうえで売却する。

同社の資料によると、2017年5月期～2024年5月期のエリア別販売実績では、皇居エリア（千代田区）で9棟、城東エリア（中央区、台東区、墨田区、江東区、江戸川区）で55棟、城南エリア（港区、品川区、目黒区、大田区）で59棟、城西エリア（新宿区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区）で73棟、城北エリア（文京区、豊島区、北区、板橋区）で33棟であった。その他、東京23区以外の都下6棟、神奈川県7棟の実績もあるが、東京23区が累計で229棟と全体の94.6%を占め、都心のアクセスの良い立地に物件が集中していることが確認できる。

2024年5月期のセグメント別売上高構成比は、分譲開発事業が16.1%、賃貸開発事業が73.9%、バリューアップ事業が10.0%であった。また、営業利益（全社費用控除前）構成比では、分譲開発事業が10.3%、賃貸開発事業が81.6%、バリューアップ事業が8.1%であった。このように、2019年5月期以降は賃貸開発事業が会社全体の業績をけん引している。バリューアップ事業も近年は好調を持続してきたが、2024年5月期には賃貸開発事業が計画以上に好調であったため、バリューアップ事業を抑制したことで、売上高・営業利益ともに前期比で6割以上減少している。分譲開発事業については、2023年5月期は売上・利益計上する引き渡し物件がなかったが、2024年5月期は新築物件の引き渡しに伴い賃貸開発事業に次ぐ売上高・営業利益を計上した。近年は分譲開発事業にとって環境が厳しいものの、同社は分譲開発事業から始めた会社であり、同事業のノウハウは賃貸開発事業やバリューアップ事業にも活用できることから、同社では引き続き重要な事業と位置付けている。

社会情勢やライフスタイルが変化する中で、同社では創業の精神である「不動産の価値をそのエリアに応じて最大限に生かす」ことを忘れずに、真の付加価値創造への挑戦によって成長を目指している。今後も、同社が供給する住居が、人々にとって「新しいライフスタイルの起点」となり、「安心して長期に保有できる資産」となるように努める考えだ。

2. 沿革
同社は1987年12月、個人向け不動産の管理を目的に(株)フォレスト・アイとして設立した。そして1991年1月に現社名である「株式会社プロパスト」へ商号を変更した。1991年4月に不動産の仲介・コンサルティング・不動産鑑定等を開始し、1994年3月には東京都日野市に初の新築戸建住宅を開発・分譲し、不動産開発事業に参入した。1995年6月には東京都中野区に初の新築マンションを開発し、1996年2月にはオフィスビル賃貸を開始した。さらに、2005年6月には現在のバリューアップ事業の礎となる土地再開発・収益不動産再生を目的として、資産活性化事業に参入した。2006年12月には東京証券取引所JASDAQ市場に上場したが、リーマンショック後の不動産市況の悪化に伴い業績が悪化したため、上場を維持しながらも、2010年5月に民事再生法適用を申請した。

2011年2月に再生手続きの終結が決定した後は、2009年2月に代表取締役社長に就任した津江真行（つえまさゆき）氏の下、経営資源を不動産販売事業に集中投下し、賃貸開発マンションの「コンポジット」と「グランジット」シリーズの販売を開始するなど、収益力強化に取り組んだことで堅調な決算を続けている。自己資本比率は改善を続けて安全性が向上し、売上高営業利益率やROE（自己資本利益率）も上昇して収益性が改善し、株主還元でも配当を継続し、2024年5月期には増配を実施するなど着実に成果を挙げている。

2015年9月に、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業を展開するシノケングループが筆頭株主となり、2020年11月には将来の不測の事態に備えて第三者割当増資を実施した結果、シノケングループの株式保有比率は2023年11月末現在で36.35%を占めている。事業面でも、同社とシノケングループとは用地仕入れ情報の相互紹介などで情報連携している。2020年7月には、シノケングループが運用する100億円規模の私募REIT（リート＝不動産投資信託）に対して、同社が賃貸不動産の供給を始めた。同REITは今後300億円規模に拡大して上場を目指す計画であり、同社にとっても有力な販売先になると期待される。また、シノケングループ傘下の(株)小川建設は、同社が開発するマンションも施工している。

2022年4月からの東京証券取引所の市場区分の再編に伴い、同社は「スタンダード市場」へ移行した。今後も、同社はグループ会社間でのシナジーを生かして収益力を高めることで、さらなる成長・発展を目指している。

2024年8月に、「コーポレート・ガバナンスの強化」及び「意思決定の迅速化」を図る目的として、監査等委員会設置会社に移行する。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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