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【特集】DEAR・L Research Memo(4):コロナ禍においても、不動産投資家のレジデンス投資意欲は持続(1)

ディアライフ <日足> 「株探」多機能チャートより

■事業概要

1. リアルエステート事業
(1) 東京圏の不動産の開発・投資に特化して競争力を磨く
a) 堅調な需要が見込める東京圏
ディア・ライフ<3245>は創業以来、東京圏の単身者・DINKS向け都市型マンションを中心に不動産開発事業を展開している。人口減少期に入った日本においても、東京圏への人口流入の傾向は続いており、さらには働き方やライフスタイルの変遷もあり、好立地にある都心マンションの需要は衰えていない。結果として、都心での用地の確保の難易度は上昇し、新築マンション供給戸数は頭打ち傾向が続き、マンション価格は上昇を続けている。同社の戦略は明確であり、23区、中でも都心部を中心に投資をしている。同社取り組み物件(都市型マンション、収益不動産、開発プロジェクト)のうち95.7%は23区内に位置する。また、最寄り駅から5分以内の物件が58.0%、10分以内で100%となっており、利便性の高い物件への投資を徹底している。

b) コロナ禍の影響による住居物件への投資状況の変化は少ない
コロナ禍によりホテルや商業施設の不動産市況は大きな影響を受けたが、住居(レジデンス)に関しては影響が軽微だったと言えるだろう。一般財団法人日本不動産研究所「第44回不動産投資家調査」(2021年4月現在)においては、不動産投資家に「新型コロナの国内での発生から現在に至るまで、各アセットにどのような影響があったと思いますか?」との質問をしたところ、一例として都心型商業施設では「ネガティブな影響がかなりあった」と回答した投資家の比率が75.8%、ビジネスホテルとシティホテルでも「ネガティブな影響がかなりあった」と回答した投資家の比率がそれぞれ96.9%、96.8%に上ったのに対して、レジデンシャル(ワンルーム・ファミリー)に関しては、「ネガティブな影響が全くなかった」及び「ネガティブな影響はあまりなかった」と答えた投資家の比率が92%に達したという。世界的な金融緩和に支えられ、住宅セクターに対する不動産投資家の積極的な投資姿勢が依然として継続していることがわかる。リーマン・ショック時はアセットタイプにかかわらず大きな影響があったが、コロナ禍ではアセットにより明暗が分かれ、住宅は大きな影響を受けなかったと言える。

c) エリアに特化した用地取得と建築発注が強み
このような環境下、需要の堅調な東京圏、特に神楽坂・飯田橋・市ヶ谷をはじめとする「職・食・住」の利便性が良好なエリアに事業エリアを特化することで、販売面だけでなく、用地取得や建築発注においても優位性を確立している。情報の非対称性が依然大きい不動産業界では、有益な用地・物件情報であればあるほど、フェイス・トゥ・フェイスの商談が重要になってくる。同社はエリアを限定することにより、より効率的で密度の濃い仲介業者などとの業界人脈を構築できており、その情報取得力は高い。またエリアを限定することで継続的に工事発注できることから、ゼネコンなど建築業者とも良好な関係性を構築できており、品質の高い建築請負工事を実現している。

d) 専門性の高い内部人材がもう1つの強み
エリア限定の強みに加え、社内に一級建築士をはじめ専門性の高い人材を抱えていることも大きなアドバンテージとなっている。用地取得に関しては、素早く情報をキャッチすると同時にその開発ポテンシャルを素早く的確に算定し、競争力のある価格提示を迅速に行える能力が不可欠である。また建築技術等のわかる人材がいればコスト抑制策での創意工夫が進みやすく、ゼネコンなどとの折衝力が高まる。

e) 若手社員の成長力や女性社員の比率の高さが特長
同社では、若手社員の成長力が高いこともリソースの1つである。早い段階から若手に重要なポジションを与えて成長を促す環境を整えているため、一般的に15年程度はかかるとみられる不動産ビジネスに必要な総合的な判断力が数年で習得でき、若手の成長スピードが速いことが同社の特長となっている。具体的には、土地の仕入れから最終的な売却までのプロセスを担う、プロジェクトマネジャーに若手を積極的に任命しており、入社2年目の社員が登用されるケースもあるという。土地購入の際の企画・開発、ニーズに関わる部分を総合的に判断し、プロジェクトの完了までには他の企画・開発にも携わるため、不動産ビジネスのノウハウを一気通貫で学ぶことができる。

また、幅広い世代の女性スタッフを擁し、女性スタッフの比率が高いことも同社の強みである。背景にはマンションのセールスサポートスタッフの需要が大きいことが挙げられる。同社は女性役員の比率も高く、2021年5月時点での女性役員の人数は2人で、取締役(合計8名)に占める割合では全体の4分の1(25%)となっている。

f) 分譲事業には参入せず資産効率、生産性を重視
同社は分譲事業には参入しておらず、1棟売り(卸売)することで資金回収を早め、資産効率を高めている。売却先は寮・社宅などのニーズを持つ事業会社、分譲や賃貸運営目的の不動産会社、不動産投資ファンド、個人富裕層などの投資家など幅広い。開発面では東京圏特化で効率性と競争力を高めている反面、販売面では自前の販売人員を抱えることなく広く可能性を探っている。2020年9月期は東京圏に立地する都市型マンション(自社開発)と、不動産活用・運用のニーズの多様化に対応したADR事業(土地の開発適地化)で34件、収益不動産案件(稼働率向上や管理コストの見直しなどにより収益価値を向上)で7件売却した。リアルエステート事業の従業員数は23名と少数精鋭であり、従業員1人当たりの売上高が1,192百万円、従業員1人当たりの営業利益(セグメント利益、利益調整前)140百万円と労働生産性がずば抜けて高い。

(2) 収益不動産の購入・売却を強化
a) 高い目利き力が生かせる収益不動産投資
同社は都市型マンションを開発から手掛けることを中心に業容を拡大してきたが、さらに事業基盤を拡大し収益の多様化を図るため、既に稼働している優良な中小型収益不動産への投資も積極化している。収益不動産は、保有期間中に家賃収入を得た上で不動産サイクルを見極め、より良いイグジットのタイミングを図ることで収益の最大化を目指す。また築古物件や空室率が一時的に高くなっている物件を安く仕入れ、保有期間中にリノベーションやテナント付けを行うことによって資産価値の向上を図った上で売却するなどのノウハウや不動産運営能力を持つ同社にとって、創意工夫の余地が大きい。

b) リスク回避と資産効率の向上
都市型マンション開発で良好な実績を上げ続け、高成長を遂げた同社の信用力は高い。2015年に東証1部に昇格し、財務の健全性も高いことから、金融機関とのリレーションも良好で借入余力も大きい。一般的に、新規に物件を建築するマンション開発事業に比べて既築の収益不動産事業は付加価値の創造余力が低いが、収益化のタイミングは早く、賃料収入と売却を選択できる流動性を持つといった事業特性の違いがある。収益不動産に取り組むことで、安定的な収益性とリスク回避を両立させ、資産効率の更なる向上を図っている。

(執筆:フィスコ客員アナリスト 角田秀夫)

《ST》

 提供:フィスコ

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