【特集】ＡＤワークスグループ Research Memo（2）：収益不動産販売とストック型フィービジネスが両輪

■事業概要

ADワークスグループ<2982>の現在の事業セグメントは収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスの2つのセグメントに区分されている。また、連結子会社として国内で収益不動産販売事業等を展開するエー・ディー・ワークス、プロパティ・マネジメント事業（以下PM事業）を行う(株)エー・ディー・パートナーズ、リノベーション工事等を行う(株)エー・ディー・デザインビルド、内装工事を主に行う(株)澄川工務店、CVC事業を行う(株)エンジェル・トーチ（旧(株)スマートマネー・インベストメント）、クラウドファンディングを活用した資金調達等を行う(株)ジュピター・ファンディングの6社があり、米国では収益不動産販売事業、PM事業、住宅債権への投資事業、不動産開発販売事業を行う子会社5社に加えて、それらを統括する事業統括会社の合計6社となっている。

収益不動産販売事業とは、中古賃貸マンション等を仕入れ、リノベーションなどのバリューアップを施してから販売する事業で、同社の主力事業となる。仕入物件の対象エリアは中古マンションの賃貸需要が旺盛な都心部が中心となる。個人富裕層への販売で成長してきた経緯があるが、現在では事業会社や機関投資家などへの販売も行っている。物件価格としては200～300百万円台が中心であったが、こうした価格帯の物件は、入居率が高く家賃収入が安定しているほか値下がりリスクも相対的に低く、個人富裕層が投資運用対象として手掛けるのに手頃な水準となっていた。なお、2019年3月期から不動産小口化商品「ARISTO」シリーズの販売を開始したことや、対象とする物件を商業ビルやオフィスビル等にも広げる戦略を取ったことで、取り扱う物件も大型化の傾向にあるほか、京阪神や中京エリアなど主要都市部での物件なども対象となってきている。米国では、カリフォルニア州で子会社を通じて収益不動産販売事業を行っているほか、2020年にはハワイ州にも子会社を新設、また2021年に入り、ロサンゼルスにおいて現地業者との共同開発を推進すべく子会社を共同設立した。今後、同地域において賃貸不動産物件の開発事業を進めていく予定となっている。

ストック型フィービジネスとは、販売用不動産を売却するまでに得られる賃料収入のほか、同社が保有・売却した物件に関するプロパティ・マネジメント収入（建物の維持・管理受託、賃料・管理料徴収、テナント誘致等によるフィー）、既存顧客に対する売買サポートフィー、不動産に関する相続対策等のコンサルティング収入、受託不動産の保守・修繕工事で構成されている。利益の大半を占める賃料収入は、収益不動産残高が積み上がれば連動して増えていくため、同社にとっては安定収益源の機能を果たしている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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