【特集】利回り「5％」の輝き、マイナス金利でREIT急騰の“意味”＜株探トップ特集＞

―運用難でささやかれるイールド・ハンティング本格化―

　「J-REIT（不動産投資信託）」に対する注目度が高まっている。先月29日の日銀のマイナス金利政策発表で、国内金利が急低下。世界的な金融不安で株式も下落し、投資家は運用難に直面している。このなか、市場の関心を集めているのがREITだ。直近のREITの平均利回りは3.4％前後の水準。債券市場が急激な金利低下に直面するなか、高利回り商品のREITの輝きは一段と増している。

●高利回りに投資家の熱視線

　東証に上場する「J-REIT」は53銘柄。首都圏や関西のオフィスなどに投資する「オフィス型REIT」やマンションなどに投資する「住居型」、さらに「物流施設」に投資するタイプや、「ホテル」に投資するものなどさまざまなタイプのREITが上場している。REITは、保有する不動産の賃料収入を収益源にその利益の大半を投資家に分配する。税制面の優遇もあり、平均利回り3.4％前後の高利回り商品となっている。

　一方、先月29日の日銀のマイナス金利政策の発表とともに、日本の金利は急低下。10年債の利回りも一時マイナス状態に陥った。このなか短期国債などで運用するMMFには購入受け付けを停止する動きも相次いでいる。年初以降、株式市場も急落し、投資家の運用難は強まるばかりだが、その分、REITの高利回りは一段と注目を集めている。

●運用難で地銀などの投資本格化

　マイナス金利政策発表の翌営業日となった2月1日の東証REIT指数は、1月29日終値に比べ一時5.8％高の1885.80まで上昇した。18日の終値は1786.78だったが、年初からの同指数の上昇率は約3％。同期間の日経平均株価は約15％下落しているのとは対照的だ。東京市場が、マイナス金利時代に突入するなかREITとの利回り差は一段と拡大し、市場では「イールド・ハンティング（利回り狩り）」の動きが本格化している。

　特に、REITには「地方経済の低迷で融資先が限られ、資金運用に苦戦している地銀などが今後、一段と投資を活発化させる」（市場関係者）との期待が強い。また、REITにとって金利低下は利払い金負担の軽減につながり、業績拡大に結びつくことも追い風になるとの見方も出ている。

●オフィス、ホテル、物流など狙い目

　別表は、主な高利回りのREITをまとめたもの。分配金（配当に相当）利回りが4～5％の銘柄も目立つ。時価総額が500億円台以下の中小型銘柄であるトーセイＲ <3451> [東証Ｒ]やインベスコＯ <3298> [東証Ｒ]などは利回りが5％前後の水準にある。

　なかでも、都心の空室率が低下するなか、オフィス関連のREITや今後の需要拡大が見込めるヘルスケア関連、インバウンド需要で好調が続くホテル関連などに投資妙味がありそうだ。日ヘルスケア <3308> [東証Ｒ]は有料老人ホームやサービス付き高齢者施設・住宅などヘルスケア施設に投資しており、利回りは4.8％前後。ＧＬＰ <3281> [東証Ｒ]は物流施設特化型のREITで利回りは3.8％前後。同じく物流施設などに投資する産業ファンド <3249> [東証Ｒ]の利回りは3.5％前後。

　エクセレント <8987> [東証Ｒ]や森トラスト総合リート投資法人<8961.T>、オリックスＦ <8954> [東証Ｒ]はオフィスなどに投資し、利回りは3％半ばの水準にある。ホテル不足で注目を集めるホテルリート <8985> [東証Ｒ]や星野Ｒリート <3287> [東証Ｒ]の配当利回りは3％台前半。

　REITの代表銘柄であるビルファンド <8951> [東証Ｒ]も利回りは2.6％前後と魅力的な水準だ。

◆主なREIT銘柄の分配金利回り◆

　　　　　　　　　　　　　　　　　　分配金
銘柄名　　　　　　　　投資口価格　　利回り
トーセイＲ <3451> 　　 11万1300　　　5.45
インベスコＯ <3298> 　　9万8800　　　5.14
日ヘルスケア <3308> 　 16万6900　　　4.86
いちごＯ <8975> 　　　　8万2200　　　4.18
イオンリート <3292> 　 13万1500　　　4.12
阪急リート <8977> 　　 12万9600　　　4.01
平和不リート <8966> 　　8万8900　　　3.96
ＧＬＰ <3281> 　　　　 12万1100　　　3.84
エクセレント <8987> 　 13万9100　　　3.59
プレミア <8956> 　　　 13万100 　　　3.58
森トラストＲ <8961> 　 19万5500　　　3.58
産業ファンド <3249> 　 54万5000　　　3.50
オリックスＦ <8954> 　 16万4000　　　3.39
ホテルリート <8985> 　　8万8500　　　3.36
星野Ｒリート <3287> 　126万9000　　　3.16
ビルファンド <8951> 　 63万4000　　　2.60
ジャパンＲＥ <8952> 　 65万　　　　　2.48

（注）投資口価格と分配金利回りは17日時点、円、％


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