ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（4）：賃貸管理事業や借上社宅事業の拡大によりPlatform事業は増収増益

■APAMAN<8889>の業績動向

2. 事業セグメント別の動向
(1) Platform事業
Platform事業の売上高は前年同期比1.0%増の18,417百万円、営業利益は同8.7%増の1,525百万円と売上高は3期連続の増収、営業利益は2期連続の増益となった。

売上高の内訳は、サブリース収入が前年同期比3.6%減の9,551百万円、賃貸管理収入が同5.9%増の5,129百万円、斡旋収入が同1.5%減の1,442百万円、その他収入が同13.2%増の2,265百万円となった。第2四半期末の賃貸管理戸数（サブリース含む）は前年同期比125戸増の90,657戸とほぼ変わりなかったこと、サブリースの入居率が前年同期比で約1%上昇したことから、サブリース収入の落ち込みは不動産オーナーがサブリース契約から賃貸管理契約に切り替えたことが要因と考えられる。2～3期前にM&Aでグループ化した賃貸管理会社において、契約条件の悪いサブリース物件が一定数残っており、これら物件の契約条件見直し交渉を行うなかで、一部のオーナーがサブリースから賃貸管理契約に切り替えたものと思われる。

斡旋収入については自社管理物件（サブリース物件）の斡旋件数が増加したことにより、仲介手数料収入が減ったことが減収要因となった。他社管理物件の場合は仲介手数料が売上と費用にそれぞれ計上されるが、自社管理物件の場合はその必要がない。そのため売上高は減額要因となるが利益への影響はない。店舗の売上は伸び悩んだが、サブリース物件の入居率が上昇することで、トータルの収益で見るとプラス要因となる。2期ほど前から福岡エリアで試験的に開始し、その効果が確認できたことから、ほかのエリアでも展開している。こうした取り組みをスムーズに進めるため、Platform事業を展開するApaman Property(株)では、これまで別組織であった賃貸管理部門と賃貸斡旋部門を2023年9月期から統合し、その効果も出ているものと思われる。なお、アパマンショップ直営店の店舗数は前年同期比1店舗増の72店舗となっており、DX活用により生産性も着実に向上したようだ。そのほか収入では、注力事業である借上社宅事業の売上高が前年同期比212.0%増の468百万円と順調に拡大した。借上社宅提携社数が前年同期比32社増加の128社、社宅斡旋提携社数が同209社増加の3,259社と提携先の広がりとともに、売上高も右肩上がりに伸びている。

(2) Technology事業
Technology事業の売上高は前年同期比3.1%増の4,099百万円、営業利益は同54.2%減の93百万円となった。FC店舗数は1,000店舗強の水準で前年同期比横ばい水準で推移し、売上高も微増に留まった。次世代基幹システムをはじめとしたシステム開発を引き続き行い、オンライン推進、生産性向上に取り組んだ。FC店舗についてはここ数年横ばい水準が続いているが、同社は既存加盟店とのつながりを重視しており、新規加盟を積極的に取っていないことが要因となっている。オンライン化の進展により店舗形態も従来と変わってくる可能性もあり、こうした状況を見極めながら各加盟店で店舗戦略を検討しているものと思われる。同社では生産性向上に寄与するクラウドサービス「SKIPS」の提供や新基幹システムの導入により、これら加盟店の収益力強化を支援することにしている。なお、「SKIPS」については賃貸斡旋・管理事業者向けの外販も徐々に増加しているようで、中長期的に収益貢献するものと期待される。

(3) その他事業
その他事業の売上高は前年同期比13.9%減の828百万円、営業損失は302百万円（前年同期は342百万円の損失）となった。コインパーキング事業の売上高は、新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）による行動制限が解除されたこともあって利用者数が増加したことにより、同5.0%増の530百万円と増収に転じた。管理台数については前年同期の4,174台から約4,000台と若干減少した。その他の収入については保有不動産の売却が進んだことによる賃貸収入の減少等により同32.7%減の307百万円となった。利益面では、コインパーキング事業の増収効果やコスト削減に取り組み、損失額が縮小した。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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