LeTech Research Memo（1）：2023年7月期第2四半期業績は回復。自己資本比率は18.4%に

■要約

LeTech（リテック）<3497>は、東京証券取引所（以下、東証）グロース市場に上場している独立系の総合不動産デベロッパーである。仲介・コンサルティングから土地の購入・開発まで展開し、土地活用における最適なソリューションを提供している。主力の不動産開発の中心として東京・大阪エリアに展開する富裕層向け低層賃貸マンション「LEGALAND」を位置付けており、既に100棟（2023年3月末現在の開発物件含む）の実績を積み上げている。同社の強みは、法律知識に基づく企画・開発力、総合不動産デベロッパーとしてのハイブリッドな事業戦略である。未来のマーケットを作るために、国内最大級の不動産オーナー向けプラットフォーム「YANUSY（ヤヌシー）」（不動産とITが融合した不動産テック）の拡大にも力を注いでいる。

1. 2023年7月期第2四半期は業績がV字回復。主力マンション「LEGALAND」をはじめ不動産販売が好調。販管費の抑制も業績に寄与
2023年7月期第2四半期では、売上高8,944百万円（前年同期比118.5%増）、営業利益812百万円（前年同期は2,949百万円の損失）、経常利益482百万円（同3,347百万円の損失）、四半期純利益460百万円（同3,872百万円の損失）と業績はV字回復となった。同社は3ヶ年（2022年7月期～2024年7月期）の中期経営計画を策定し、経営基盤の強化、企業価値の向上及び不動産テック企業としての地位の確立を目指して事業を推進している。初年度は、新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）による市場減少の大きな影響を受けたインバウンド向け大型開発案件の売却を行い売却損が発生したが、主力商品「LEGALAND」の販売は堅調に推移し、2023年7月期上期の業績は回復が顕著となった。販管費は、役員報酬の削減、成果報酬制度の見直し等による経費削減に一定の成果が表れた。中核となる不動産ソリューション事業では、売上高8,396百万円（前年同期比139.4%増）、営業利益1,105百万円（前年同期は2,666百万円の損失）となった。主力商品である「LEGALAND」を中心に不動産販売は好調に推移した。財務に関しては、第三者割当増資等による資本増強策や利益計上により、自己資本比率は0.3%（2022年7月末）から18.4%（2023年1月末）に急回復した。安定成長に向けた財務体質の健全化が進んだと言える。

2. 2023年7月期通期は利益計画を上方修正。「LEGALAND」を中心とした物件開発を加速。賃料収入が急回復している保有ホテル物件の売却時期を見直し
2023年7月期の業績予想は、売上高18,210百万円（前期比0.0%増）、営業利益1,330百万円（前期は3,232百万円の損失）、経常利益710百万円（同3,957百万円の損失）、当期純利益700百万円（同4,688百万円の損失）と売上高は前期並み、各利益は上方修正した。3ヶ年の中期経営計画において2期目となる2023年7月期は、黒字化を絶対目標としながら、引き続き2024年7月期以降に向けた商品づくりを進める計画である。第三者割当増資による調達資金は主に不動産ソリューション事業における不動産開発資金として充当し、堅調な販売実績を上げている「LEGALAND」を中心とした物件開発を加速することで、早期業績回復を目指す。業績の期中修正の要因は、不動産物件の販売が好調な進捗により利益率が想定を上回る見込みとなったためである。なお、保有するホテル・民泊マンション物件（関西に６物件）は2023年7月期中に売却を進める計画だったが、観光需要が急回復し賃貸収入も見込めることから、2023年7月期中は保有を継続することで賃貸収支が向上する見込みとしている。このことから当初の業績予想と比較して売上高の総額は減少するものの、各段階利益については上方修正した。修正後の通期の業績計画に対する上期の進捗率は、売上高で49.1%、営業利益で61.1%、経常利益で68.0%、当期純利益で65.8%であり、好調に推移した。弊社では、住居セクターの活況は継続すると見ており、「LEGALAND」を中心とした開発・販売戦略による業績の早期回復は確実性が高いと考えている。

3. 財務の健全化により不動産仕入れが加速。2023年7月期下期にマンション用地のバルク仕入れ案件が成約
業績の早期回復を目指すには、中核事業である不動産ソリューション事業の再生がカギとなる。同社では、第三者割当増資により調達した資金に加え、金融機関からの借入なども増やし、用地の取得から解体、建設工事等に至る投資に充当する考えであり、2023年7月期から2024年7月期は14,357百万円の用地取得を加速する計画だ。2023年7月期上期は、用地取得で約2,100百万円、建築・開発で約1,600百万円の仕入れを行った。2023年7月期下期は、既に東京都区部のマンション用地2,479百万円の仕入れを完了しており、期末に向けてさらに計画どおり仕入れを進める考えだ。同社の業績回復による新規物件の金融費用低減と保有物件の借り換え等を進めることで、利益体質の構築が期待できる。

■Key Points
・2023年7月期第2四半期は業績V字回復。主力マンション「LEGALAND」をはじめ不動産販売が好調。人件費を中心に販管費を抑制
・資本増強と利益計上により財務基盤の健全化が進む。自己資本比率は18.4%に急回復
・2023年7月期通期は利益計画を上方修正。「LEGALAND」を中心とした物件開発を加速。賃料収入が急回復している保有ホテル物件の売却時期を見直し
・不動産の仕入れの進捗・計画は、財務の健全化により不動産仕入れを加速。2023年7月期下期にマンション用地のバルク仕入れ案件が成約

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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