ＡＰＡＭＡＮ Research Memo（4）：Platform事業は賃貸管理と借上社宅事業が増収に

■APAMAN<8889>の業績動向

2. 事業セグメント別の動向
(1) Platform事業
Platform事業の売上高は前年同期比1.9%減の18,071百万円、営業利益は同2.1%減の1,493百万円と若干ながら減収減益に転じた。サブリース契約から賃貸管理契約に切り替えるオーナーが増えたことが減収要因となったが、売上総利益ベースでは同21百万円の増益となっており、販管費が53百万円増加したことが減益要因となった。第2四半期末における賃貸管理戸数は前年同期比2,411戸減の88,246戸、直営店舗数は横ばいの72店舗、借上社宅提携社数は同6社増の134社、社宅斡旋提携社数は同307社増の3,566社となった。なお、同社はアパマンショップのFC加盟店であった(株)アパネットを子会社化し（経営者の高齢化による）、第2四半期から連結業績に組み入れている。店舗数は1店舗、賃貸管理戸数は700戸で、営業利益は年間で20百万円強の規模の会社となる。

売上高の内訳は、サブリース収入が前年同期比2.9%減の9,276百万円、賃貸管理収入が同2.7%増の5,267百万円、斡旋収入が同5.9%減の1,357百万円、その他収入（借上社宅、付帯商品及びサービス収入）が同4.7%減の2,158百万円となった。サブリース収入については、契約条件の悪い物件について不動産オーナーとの契約条件見直し交渉を進めるなかで、一部のオーナーがサブリース契約から賃貸管理契約に切り替えたほか（賃貸管理収入の増加要因）、解約も一定程度発生したことが減収要因となった。ただ、入居率は前年同期比で若干上昇している。

賃貸管理戸数についてはここ数年、9万戸を超える水準を続けてきたが、4年ぶりに9万戸を下回ることとなった。これはM&Aによる新規獲得を手控えていることに加えて、契約見直し交渉を進めるなかで一定程度の解約が発生していることが要因となっている。ここ数年は不動産オーナーとのリレーションシップを強化することで解約率は一定水準に抑えられているが、オーガニックによる新規獲得に対して解約戸数が上回る状況となっている。ただ、解約物件に関しては採算の厳しい物件がほとんどであることから、利益面への影響は軽微と見られる。

斡旋収入については、一部の店舗を借上社宅専門に切り替えたことが減収要因となった。同要因を除けば実質増収となっている。ただ、仲介手数料収入については自社管理物件（サブリース物件）の斡旋件数増加により減少傾向が続いたようだ。他社管理物件の場合は仲介手数料が売上と費用にそれぞれ計上される。自社管理物件の場合は計上する必要がないため売上高の減少要因となるが利益への影響はない。店舗の売上は伸び悩むものの、サブリース物件の入居率が上昇することで、トータルの収益で見るとプラス要因となっている。

その他収入が減少したが、内訳を見ると注力事業である借上社宅事業は前年同期比42.5%増の667百万円と順調に拡大している。一方、その他付帯商品・サービス収入については管理戸数が減少したこともあって同17.0%減の1,491百万円となった。借上社宅事業については、借上社宅提携社数や社宅斡旋提携社数の開拓が順調に進み、売上高も右肩上がりで伸びている。

(2) Technology事業
Technology事業の売上高は前年同期比3.4%減の3,960百万円、営業損失は113百万円（前年同期は93百万円の利益）となった。FC店舗数が1,000店舗強とここ数年は大きな変化がなく、売上高もほぼ横ばい水準が続いている。利益面では、減価償却費の増加に加えて2023年12月にFC加盟企業を集めた全国大会の規模を拡大して開催したことや、各種キャンペーン費用が増加したことが減益要因となった。

(3) その他事業
その他事業の売上高は前年同期比7.2%増の888百万円、営業損失は375百万円（前年同期は302百万円の損失）となった。コインパーキング収入が管理台数の減少（前年同期の約4,000台から約3,900台に減少）により同2.3%減の518百万円となったものの、fabbit施設の運営収入が増加したことが増収要因となった。売上総利益は増収効果で23百万円の増益となったが、販管費の増加により損失額は拡大した。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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