サンフロ不動産 Research Memo（1）：都心オフィスビル事業を中心に高収益・高稼働の物件を提供

■要約

サンフロンティア不動産<8934>は、世界の大都市、東京におけるオフィスビルや店舗ビルを中心に、不動産活用の専門サービスを提供する企業である。同社グループの事業は、「不動産再生」「不動産サービス」「ホテル・観光」の3事業に大別される。不動産再生事業は主に不動産のリプランニングや賃貸ビル・不動産小口所有商品を、不動産サービス事業は主にオフィスの売買仲介・賃貸仲介、プロパティマネジメント、ビルメンテナンス、滞納賃料保証、貸会議室を主な事業内容としている。ホテル・観光事業はホテルの運営・開発・再生・販売、地域創生事業などを手掛けている。不動産再生事業を軸に、不動産サービス事業、ホテル・観光事業、その他事業と最適な事業ポートフォリオを構築することで、収益の多角化を実現している。これにより新型コロナウイルス感染症の拡大（以下、コロナ禍）といった事業環境の急変化にも柔軟に対応し、営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する当期純利益については期初計画を12期連続で達成した。また同社グループのクレドである「利他」の精神が、全従業員の価値観を揃え部門間での協業を可能にし、付加価値の高い商品とサービスを生み出す強みとなっている。

1. 2024年3月期第1四半期累計の業績概要
2024年3月期第1四半期累計の業績は、売上高18,452百万円（前年同期比19.4%減）、営業利益4,206百万円（同36.9%減）、経常利益4,184百万円（同37.4%減）、親会社株主に帰属する四半期純利益3,134百万円（同33.2%減）となった。オフィスビルとホテルの売却益が業績に大きく貢献した。不動産再生事業は、物件売却が集中した前年同期からの反動で減収減益となるも、物件の売却は期初計画どおりに進捗しており、セグメント利益率は26.6%と高い利益率を維持している。不動産サービス事業は、各事業とも堅調に推移しており、とりわけ貸会議室事業の業績が伸長した。また、ホテル・観光事業は、ホテル物件の売却と旅行需要の回復が顕著なホテル運営が業績に大きく寄与した。販売費及び一般管理費は、人的資本投資及びシステム投資により前年同期比で増加している。

2. 2024年3月期の業績予想
2024年3月期の業績予想は、売上高83,000百万円（前期比0.3%増）、営業利益16,500百万円（同10.7%増）、経常利益16,000百万円（同8.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益11,000百万円（同5.3%減）としている。2023年5月12日発表の予想値から変更はない。2024年3月期第1四半期においては、ホテル物件の売却と、需要回復が顕著なホテル運営が全体の業績を牽引した。オフィス事業は、通期販売件数24件の内、10件が集中した前年同期からの反動減により減収減益となるも計画どおりの進捗である。第２四半期にはリプランニング事業の売上総利益の通期予想に対する進捗率が累計で50％以上となる期初計画に基づき、7月、8月の業績も順調に推移しているという会社説明によれば、通期計画実現の蓋然性は高いと弊社では見ている。

3. 成長戦略
同社グループは中期経営計画において、2025年3月期に売上高1,000億円、経常利益200億円を掲げている。経営指標は、経常利益率20%以上、自己資本比率50%水準、ROE10%以上としている。各事業において成長戦略を打ち出し、ESG、デジタル、キャッシュ・フロー、マーケティングを重点ポイントに挙げている。全体では基本方針として、オフィス需要の増減などのリスクにも対応しつつ、収益基盤の多角化やESG投資の推進など、将来的な成長戦略に積極的に取り組んでおり、安定的な収益の確保と将来的な成長に向けた期待が高まる。また、1株当たり当期純利益は2022年3月期から右肩上がりであること、安定配当を継続していることからも、中長期的な株価向上に対する蓋然性も高いと弊社では見ている。

■Key Points
・都心オフィスビル事業を中心に、安定的な利益創出による底堅い成長を実現
・2024年3月期第1四半期累計の業績は、オフィスビルとホテルの売却益が大きく寄与。不動産再生事業は、物件売却が集中した前年同期からの反動で減収減益となるも計画どおりの進捗
・2024年3月期の業績予想は、各事業の成長により増収増益見込み。第２四半期には、リプランニング事業の売上総利益の通期予想に対する進捗率が累計で50％以上となる期初計画に基づき、7月、8月の業績も順調に推移しているという会社説明によれば、通期計画実現の蓋然性は高い

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）

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