【特集】ザイマックス Research Memo（4）：2022年2月期、2022年8月期は、保守的な前提で予想

■今後の見通し

●2022年2月期、2022年8月期の業績予想
ザイマックス・リート投資法人<3488>では、2022年2月期（第8期）の業績については、営業収益1,383百万円（前期比6.0%増）、営業利益740百万円（同5.5%増）、経常利益665百万円（同2.7%増）、当期純利益664百万円（同2.6%増）と、増収増益を予想する。ホテル賃料の増加（固定賃料の復活）や前期に取得した三田・戸塚の2物件の通期寄与などによる営業収益の増加が、三田・戸塚の通期稼働による売上原価の増加などによる営業費用の増加を上回ることから、営業利益の増益を見込んでいる。ただ、営業外収支で、借換えに伴う融資関連費用を計上するため、経常利益・当期純利益の増益率は小幅にとどまる見通しだ。新規物件の取得などにより、2021年2月期（第6期）に発表した前回予想に比べて、営業収益から当期純利益までの全ての段階で上方修正している。

2022年8月期（第9期）については、営業収益1,387百万円（同0.2%増）、営業利益732百万円（同1.0%減）、経常利益674百万円（同1.2%増）、当期純利益673百万円（同1.2%増）と、おおむね横ばいを予想する。オフィス賃料収入の増加から商業賃貸収入の減少などを差し引いた営業収益の増加が、リーシングコストの平常化から公租公課の増加などを差し引いた営業費用の増加を下回ることから、営業利益の小幅減益を見込んでいる。商業施設では、マルチテナント型商業施設ミューザのうち2区画が2022年8月期に解約予定であるが、1区画は既に有力商談があり、残る1区画についても解約までの時間的余裕があるため、なるべく有利な条件で契約したい考えである。以上から、営業利益は小幅減少を見込むものの、営業外収支で2022年2月期の融資関連費用が減少するため、経常利益・当期純利益は小幅増加する見通しだ。

以上の業績予想に基づき、2022年2月期の分配金は2,977円/口（前期比77円増）、2022年8月期も3,013円/口（同36円増）への増加を予想する。ただ、同投資法人の期初の業績予想は、2021年8月期決算と同じく保守的な前提に立っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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