ＡＤワークス Research Memo（1）：収益不動産残高の積上げと商品の多様化、事業エリア拡大による成長を目指す

■要約

エー・ディー・ワークス<3250>は個人富裕層向けに投資用一棟賃貸マンションなどの不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント収入などで構成されるストック型フィービジネス事業を両輪としている。2013年に米国での事業展開を開始したほか、2018年には不動産小口化販売事業を開始するなど、収益ポートフォリオの多様化により更なる収益成長を目指している。

1. 2019年3月期第2四半期累計業績
2019年3月期第2四半期累計（2018年4月-9月）の売上高は前年同期比6.4%減の11,406百万円となったものの、経常利益は同140.1%増の1,479百万円、親会社株主に帰属する四半期純利益で同60.8%増の615百万円となり、過去最高益を更新した。当第2四半期末の収益不動産残高が前年同期末比34.0%増の23,116百万円と積み上がり、賃料収入等のストック型フィービジネスの収益が拡大したほか、利益率の高い収益不動産物件を販売できたことが大幅増益につながった。なお、同社は2018年7月末に東京国税局から過年度分の消費税等に関する更正通知書を受領したことに伴い、特別損失として過年度消費税相当額757百万円を計上している（更正処分の取消しを求める審査請求を同年9月に実施）。

2. 2019年3月期業績見通し
2019年3月期の連結業績は、売上高で前期比7.6%増の24,000百万円、経常利益で同7.9%増の1,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同13.0%増の660百万円を見込んでいる。第2四半期までに経常利益は通期計画を超過しているため、利益ベースで計画を上回る可能性が高いが、第３四半期及び第４四半期においては、2020年3月期以降の成長に向けての下地作りを進める方針である。また、新規事業として不動産小口化販売を開始している。第1弾として京都の中心地にある商業ビルプロジェクト「ARISTO京都」の販売を開始、募集総額は12.2億円である。

3. 今後の成長戦略
2020年3月期以降は、市場環境の変化に対応すべく「商品の多様化」「国内エリア展開」などの取組みを強化していく方針だ。「商品の多様化」では、海外事業の拡大に加えて、個人投資家向け不動産小口化商品や商用不動産の法人向け販売を強化していく。また、「国内エリア展開」についても、京阪神エリアに進出を開始しているが、加えて名古屋、福岡などへの展開も視野に入れている。これらエリアに関しては競合も殆どなく、開拓余地はあると見ている。同社では2020年3月期から始まる次期中期経営計画を2019年前半に策定し、発表する予定にしている。

■Key Points
・保有物件の機動的な販売実施により、2019年3月期第2四半期累計は過去最高益を更新
・2019年3月期は、収益不動産残高の積み上げに注力しつつ連続増収増益を目指す
・不動産市場の環境変化に対応しつつ、持続的な成長を目指すため商品ポートフォリオの多様化を進めていく方針

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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