ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（7）：2023年9月期通期は過去最高益を目指す

■今後の見通し

ディア・ライフ<3245>の2023年9月期通期の業績目標は、経常利益で6,000百万円（前期比5.9%増）、親会社株主に帰属する当期純利益で4,100百万円（同2.4%減）としており、過去最高益を達成した前期並みの利益を予想する（期初予想から変更なし）。売上高と営業利益に関しては、例年同様に業績目標を公開していない。売上高の目標を開示していない理由は、リアルエステート事業において物件売却手法が多彩であり不確定要素が多いこと、目標指標が売上高ではなく、経常利益としているためである。

リアルエステート事業の外部環境は、海外と日本で温度差がある。世界では、各国中央銀行の政策（金利等）動向や東欧情勢をはじめとする地政学上のリスクなど不確実性は増しており、予断を許さない。一方で国内不動産業界においては、金融緩和政策の継続や企業による執務環境の整備、インバウンドの復活による国内消費の持ち直しなどを背景として、東京圏や主要都市の不動産への投資意欲は依然として高水準で推移している。同社では、従来通り住居系不動産を中心に東京圏への積極投資を継続し、収益安定性・流通性に優れた不動産の供給量の拡大に注力する戦略である。2023年9月期第2四半期末には事業規模で約173億円分の開発用地・収益不動産を取得しており高い水準で売却活動を推進できている。前期から物件規模の大型化、多様化が進み、物件規模で10億円以上のプロジェクトが増えていることから、進行期も少ない人員で高い成果が期待できる。将来的にファンドの組成を見据えているため、パートナーシップ・複合施設開発等の多様な手法を駆使し、中・大型物件にも取り組む方針だ。また、完全子会社化してから1年半が経つアイディグループとの協業が進んでおり、得意エリアである品川区・大田区にて開発用地、収益不動産の仕入が好調である。

東京都心の住居用不動産マーケットは依然として活況を呈している。特に海外の投資家・ファンドにとっては、東京の不動産は海外主要都市と比較して割安であり、円安や金利差なども手伝い有利な条件が整っている。また、コロナ禍の終息の動きが急速に進み、商業系が活況を取り戻すなか、同社では商業系不動産にも強い点や従業員の住居としての都心のワンルームマンションの需要も高まっている点などが追い風となる。

弊社では、投資家にとっての資金調達環境は依然として安定しており、東京都心の不動産の需要は堅調に推移するものと考えている。物件取得競争は厳しいものの同社の仕入は順調であり、仕入物件の大型化も進んでいるため、通期目標の経常利益6,000百万円の達成に向けて条件は整っているとの見方を維持している。

セールスプロモーション事業においては、従来の戦略通り、スタッフの質的・量的な充実を図り、既存のクライアントへの人材派遣の取引拡大やサービスを提供する分野の多様化などを進める。特に人材確保が業容拡大に直結するため取組みを強化する。DLX-HD傘下各社の管理部門の共通化によるコスト削減においては、上半期に成果が顕在化しており、グループ企業シナジーの発揮による収益の最大化を継続する。前期からの先行投資の成果も出始めるため、通期でもセグメント利益黒字化が期待できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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