プロパスト Research Memo（6）：収益拡大し、財務体質も急速に回復

■プロパスト<3236>の業績動向

1. 2018年5月期第2四半期の業績
当第2四半期累計期間におけるわが国経済は、緩やかな回復を続けているなか、同社が属する不動産業界においては、先行指標となる新設住宅着工戸数では2017年11月が前年同期比で5ヶ月連続の減少となったほか、首都圏マンションの初月契約率については、5月と7月に好不況の分かれ目となる70%を上回ったものの、その他は70%を下回る推移となるなど、弱含みでの動きとなっている。

このような状況下、同社は、バリューアップ事業や賃貸開発事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてきた。この結果、売上高は8,131百万円（前年同期比6.6%増）、営業利益701百万円（同19.9%増）、経常利益499百万円（同30.6%増）、四半期純利益572百万円（同57.0%増）と、大幅な増収増益決算となった。2010年5月期の赤字決算以降、同社の業績は着実に回復し、成長を持続している。また、これに伴い、各段階の利益率、ROE、ROA等の収益性指標も着実に改善、上昇している。

セグメント別には、分譲開発事業では、自社販売物件としてバンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区）、クラッシィアルテときわ台（東京都板橋区）及びラフィネ ヴィエルテ（東京都江戸川区）の3物件の販売を実施した結果、売上高は2,673百万円（前年同期比70.2%増）、セグメント利益は225百万円（同41.2%増）となった。また、賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から小規模賃貸マンション建築・販売まで行っており、平野3プロジェクト、錦町プロジェクト及び宮前平プロジェクトなど、6プロジェクトを売却した結果、売上高は2,356百万円（前年同期比98.2%増）、セグメント利益は485百万円（同63.3%増）となった。さらに、バリューアップ事業では、中古の収益ビルをバリューアップした上で売却しており、東陽2プロジェクト、鶴見中央プロジェクト及び荏原プロジェクト等、9棟の収益ビルを売却した結果、売上高は3,012百万円（前年同期比37.5%減）、セグメント利益として419百万円（同25.6%減）となった。その他では、固定資産として保有していた１物件の賃料収入と仲介手数料を計上しており、売上高は90百万円（前年同期比60.9%増）、セグメント利益として59百万円（同218.1%増）となった。

同社では、2017年5月期よりセグメント区分を変更している。2015年5月期まで不動産販売事業が主力で売上高・利益ともに伸びてきたが、2016年5月期からは、不動産販売事業が分譲開発事業とバリューアップ事業に分かれて順調に拡大したほか、賃貸開発事業が大きく収益貢献をし始めている。

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
当第2四半期末における資産は、前年度末比3,527百万円増加の17,677百万円となった。これは、固定資産の１物件を売却したことなどにより、有形固定資産が898百万円減少したものの、賃貸開発物件を中心に新規物件の取得を進めたことに伴い、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて4,852百万円増加したことによるものである。負債については、同2,993百万円増加の14,862百万円となった。これは、新規物件の取得に伴って借入金が3,147百万円増加したことによる。また、純資産は、同533百万円増加の2,815百万円となった。これは、主に四半期純利益を572百万円計上したことによるものである。

事業拡大に伴う資産増加の結果、自己資本比率は15.5%と前年度末の15.7%からやや低下したものの、2013年5月期末の9.5%から大幅に上昇し、同社の安全性は着実に改善していると言える。

現金及び現金同等物の残高は前期末より1,063百万円減少し、1,114百万円となった各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動の結果使用した資金は5,049百万円となった。これは、たな卸資産が4,852百万円増加したこと等による。また、投資活動の結果獲得した資金は894百万円となった。これは、有形固定資産の売却により1,011百万円を獲得したことなどによる。さらに、財務活動の結果獲得した資金は3,091百万円となった。これは、保有物件の売却等により借入金を7,190百万円返済したものの、新規物件の取得資金等として借入により10,338百万円を獲得したことなどによるものである。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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