いちご Research Memo（4）：2024年2月期は、ALL-IN営業利益ベースで前期比6.5%増を予想

■今後の見通し

いちご<2337>の2024年2月期通期の業績予想は、営業利益で前期比24.0%減の9,500百万円、ALL-IN営業利益で前期比6.5%増の18,000百万円、経常利益で同44.7%減の6,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同6.3%増の10,000百万円、キャッシュ当期純利益で同1.0%増の15,500百万円、1株当たり当期純利益で同7.9%増の22.06円と引き続きキャッシュ創出を拡大する計画である。同社の業績実態は、営業利益ではなく、ALL-IN営業利益でみる必要がある。同社が心築事業で保有する不動産は、販売用不動産もしくは固定資産に仕訳けられるが、この仕訳にかかわらず、同様の心築を施す。一方で、固定資産の売却益は、特別利益に計上されるため、固定資産売却益を営業利益に戻し入れ、コア事業である心築事業で創出している利益を可視化したものが「ALL-IN」である。

アセットマネジメント事業では、セグメント利益で1,000百万円（前期比67.0%減）を予想している。2023年2月期に発生した物件売却による利益連動の成果報酬等を、2024年2月期は見込まないことによる。クリーンエネルギー事業は大型設備のメンテナンスの集中により一時的にコストが増加するため、セグメント利益で1,700百万円（前期比15.7%減）と減益を予想している。2025年2月期には、2024年2月期末に稼働を予定している1発電所（13.9MW）の売電収入が通期で貢献することで、安定成長軌道に戻る計画である。

心築事業のセグメント利益（ALL-INベース）は、15,300百万円（前期比28.6%増）と大幅増を予想する。ストック収益では、ホテル売上の伸びに伴い賃料・オペレーター収入の増加が見込まれる。ただし、ホテル収益は保守的な見立ててであり、インバウンドのさらなる増加によりアップサイドが期待される。フロー収益では、心築の進捗によるマルチアセットの売却益の増加を見込む。オフィスや商業施設の売買市況は既に回復基調だが、ホテルの売買市況が戻れば、好立地のホテルを17棟持つため、売買の活性化が期待できる。足元ではインバウンドなどにより国内の宿泊需要が回復し、ホテルの収益力示すRevPAR（平均室料×稼働率）はすでにコロナ禍前の水準に回復している。このため、売買環境も正常化に向かう公算である。レジデンスは盛況が継続しており、引き続きいちごオーナーズの事業拡大を目指す。国内不動産への不動産投資家の意欲は積極的な状況が続いており、特に海外の投資家にとっては、日本の不動産の魅力は相対的に高い。金利政策や金融機関の融資支援姿勢にも変化は見られない。

弊社では良好な外部環境を背景に、同社の保有資産、心築技術、ビジネスモデルの優位性を加味すると、進行期も期初の利益計画あるいはそれ以上の成果が期待できると考えている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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