ＡＤワークスグループ Research Memo（1）：商品企画力を強みに収益不動産販売事業が好調

■要約

ADワークスグループ<2982>は、事業法人や個人富裕層向けに投資用オフィス・一棟賃貸マンションなどの不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント（以下、PM）収入などで構成されるストック型フィービジネスを両輪としている。2020年4月に持株会社体制への移行を目的に新設され、子会社となる(株)エー・ディー・ワークスと入れ替わる形で東証第1部に上場し、2022年4月の東証市場区分見直しに伴い、プライム市場へ移行した。

1. 2022年12月期の業績概要
2022年12月期の連結業績は、売上高で前期比11.6%増の27,856百万円、経常利益で同46.6%増の953百万円と2ケタ増収増益を達成した。商品企画力を軸に積極的な仕入・販売活動を行った結果、主力の収益不動産販売事業が伸長したほか、収益不動産残高の積み上げにより賃貸収入等のストック型フィービジネスも好調に推移した。ここ1～2年は中規模オフィスの仕入販売等も強化し、1棟当たりの仕入・販売単価上昇により営業効率が向上していることも好業績の一因となっている。2022年12月期末における収益不動産残高は前期末比43.4%増の41,476百万円と過去最高を大きく更新した。また、新規事業の取り組みとして、子会社の(株)エンジェル・トーチにてファイナンス・アレンジメント事業を開始すべく、2022年5月に岡三デジタル証券準備(株)※1と(株)FUNDINNO※に相次いで出資したほか、同年8月にSiiibo証券(株)※との業務提携を発表した（同年12月に資本業務提携に発展）。これら先進的な金融サービスを提供する企業と協業することで、企業の多様な資金調達ニーズに対して最適なソリューションを提案していく。

※1 岡三デジタル証券準備は、個人投資家向けに「不動産STO（セキュリティ・トークン・オファリング）※2」「社債STO」などを販売していくことを目的に2022年4月に設立された岡三証券グループ<8609>の子会社。FUNDINNOは未公開ベンチャー企業に投資できる株式投資型クラウドファンディングサービス「FUNDINNO（ファンディーノ）」の運営会社。Siiibo証券はオンラインで社債の発行・購入・管理を行えるプラットフォームサービス「Siiibo（シーボ）」を運営する社債に特化した国内唯一のネット証券会社。なお、同社は2023年3月29日付で、岡三デジタル証券準備との資本関係を解消し、新たに業務提携契約を締結した旨のプレスリリースを公表している。
※2 STO（セキュリティトークンオファリング）とは、株式や社債、不動産などの証券をブロックチェーン上でトークンとして発行することで資金調達を行うこと。


2. 2023年12月期の業績見通し
第1次中期経営計画の最終年度となる2023年12月期の連結業績は、売上高で前期比43.6%増の40,000百万円、経常利益で同96.1%増の1,870百万円と大幅増収増益を見込んでいる。同社がターゲットとする都市部での中規模オフィスや賃貸マンションの需要は堅調で、引き続き収益不動産残高を積み上げながら、収益不動産販売事業、ストック型フィービジネスともに伸ばしていく。また、不動産小口化商品のARISTOシリーズで複数物件の販売を予定しており、増収並びに利益率の向上に貢献する見通しだ。仕入れのための資金については、手持ち物件の売却で得られる収入に加えて、金融機関からの借入金や地方銀行向けに発行するSDGs私募債※なども活用して調達する方針で、収益不動産残高は500億円程度の水準まで積み上げていく。なお、新規事業については業績計画には織り込んでいない。

※地域社会の課題解決に貢献することを目標とした社債で、発行手数料の一部（発行金額の0.2%相当額）で物品を購入し、同社が選定した地域の学校や地方公共団体等に対して、引受銀行を通じて寄贈を行う仕組みとなっている。中期経営計画の基本方針である「SDGs経営の推進」の取り組み施策の1つ。


3. 第1次中期経営計画の進捗状況
2021年5月に発表した第1次中期経営計画（2021年12月期～2023年12月期）では、1) 資本効率を高め、超過利潤（WACCを上回るROIC）を生み持続的に向上させる経営を目指す、2) 外部資源を積極活用し、創造性と先進性に富んだ組織力を育む、3) 顧客対象を拡張し商品・サービスを広く提供する、の3点を基本方針とし、並行して“脱”不動産事業（不動産領域以外の新規事業）の育成にも取り組んでいくことを挙げている。最終年度となる2023年12月期の経営数値目標は、税金等調整前当期純利益20億円を設定し、2022年12月期まではおおむね順調に進んでいるものと評価される。2023年12月期も業績計画を達成すれば、ROICが3.7%とWACCの3.2%を上回ることになり超過利潤を達成できることになる。なお、株主還元策として、配当による還元を強化していく方針を掲げており、2023年12月期の1株当たり配当金は前期比3.5円増配の8.0円を予定している（2023年3月3日終値170円で換算すると配当利回り4.7%）。

■Key Points
・2022年12月期は収益不動産販売事業の拡大等により2ケタ増収増益を達成
・2023年12月期の税金等調整前当期純利益は豊富な収益不動産残高をベースに前期比2倍増の20億円に急拡大する見通し
・収益不動産事業の更なる強化と新規事業の育成により2024年12月期以降も更なる成長を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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　提供：フィスコ