LeTech Research Memo（5）：富裕層向け低層マンションの開発実績は累計110棟（1）

■事業概要

1. 賃貸住宅・マンション市場の概況
東京都及び大阪府の賃貸住宅市場は堅調である。LeTech<3497>事業の主体となる都区部のマンションは、売却後に主に賃貸用として活用されるため、賃料や空室率がその価値に影響する。東京及び大阪のマンションの平均賃料は、過去5年間右肩上がりで推移している。これは需給がタイトに推移したのに加え、建築費の高騰などの影響もあったと考えられる。空室率に関しては、両エリアにおいて低位安定で推移していると言えるだろう。コロナ禍においてオフィスや商業不動産の空室率が上昇したのに対して、住宅においてはその影響がほぼ見られず、むしろ低下傾向にあった。東京や大阪はそのほかの都市部と比較すると、賃料が高く設定でき、空室率が低位安定という特長がある。同社では、特に高い賃料が期待できる東京都心に集中して展開を行っている。

2. 不動産ソリューション事業
不動産ソリューション事業は、同社の主力事業である。様々なソースの物件情報から不動産を仕入れて最適なバリューアップを実施して資産価値を高めたうえで、個人富裕層や資産保有目的の事業法人に対して個々の顧客ニーズに即した物件を販売している。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善、用途変更、テナントの入れ替え、大規模修繕等によって、資産価値の向上を図っている。すなわち、土地有効活用、住宅（マンション）開発、オフィス・ホテル・民泊マンションなどの商業開発、コンバージョン（既存の建物の用途変更を行って全面的に改装して全く新たな建物として再生させること）及びリノベーション（既存の建物に対して大規模な改装工事を行うことで建物を新築の状態にまで美しくして価値を高めること）などによってバリューアップを図り、売却をしている。

同社の主力商品は低層賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」である。敷地面積30?200坪程度、総戸数10?35戸であり、狭小な敷地面積や地域特有の制限下でも開発可能な少人数世帯向け賃貸マンションである。外観・ディテールにこだわり、地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすなど企画開発ノウハウを詰め込んだ設計構造が特徴である。富裕層の相続税対策ニーズに対応しており、販売単価約3?8億円、販売利回り約4?6%で、1棟販売をしている。城南エリアや城西エリアを中心とした東京都心に101棟、関西エリアに9棟、合計110棟（2024年1月末現在の開発中物件を含む）の開発実績があり、2024年7月期上半期は6棟の開発用地を取得し今後も拡大を目指す。また、新ブランドとして「LEGALAND＋（リーガランドプラス）」シリーズを開発し展開している。大阪エリアでは既に2棟の開発実績があり、現在は大阪市都島区の「LEGALAND＋高倉町（「猫」と暮らす層向け）」を開発中であるほか、東京でも「LEGALAND＋江古田（音楽・芸術大学生向け）」といったユニークなプロジェクトが進行中である。これまでの「LEGALAND」の良さは引き継ぎつつ、モダニズム建築の次の一手を担うべく、個性豊かな企画やIoTを含めた様々なプラスワンを吹き込むことをコンセプトとしている。

不動産ソリューション事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2020年7月期まで右肩上がりで推移してきた。2021年7月期からは新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）によるマイナス影響が出始め、2022年7月期にもインバウンド向け大型開発案件の処分により大幅な損失を余儀なくされた。本来はセグメント利益率で10%前後を維持する収益性の高い事業である。2023年7月期の利益率は11.6%、2024年7月期2Qは16.1%と回復しており、復調が顕著である。

3. 不動産賃貸事業
不動産賃貸事業は、同社保有の収益不動産や、販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入の確保を収益としている。ソリューション力を生かした効率の良い運用、情報を生かした仕入による良質な資産、不動産開発のノウハウを駆使した幅広い用途への投資などが同社の強みである。保有物件の種別ポートフォリオは、住居用マンションを主体に、事務所ビルやホテル、民泊用マンションなどがある。近年は戦略的に売却を積極化しているため、保有数は減少している。

また、ファシリティマネジメント事業とプロパティマネジメント事業も行っている。ファシリティマネジメント事業では、不動産賃貸事業における賃料の増収や稼働率の向上をテーマとして、同社保有物件の退去時の立会いや原状回復工事、リノベーション工事、補修工事などを行っている。プロパティマネジメント事業では、2021年7月期より同分野の拡充を目指し、専門部門を立ち上げ、順調に管理受託件数を伸ばしてきた。2024年1月末のプロパティマネジメント事業での管理受託件数は16棟352戸（前期末は29棟550戸）と大口解約があり管理数が減少となるも、今後も「LEGALAND」を中心とした受託増加を見込んでいる。「売却して終了」ではなく、継続的な管理収入を獲得し「循環型事業」を構築する取り組みを継続する計画である。

不動産賃貸事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2019年7月期まで堅調に推移してきたが、コロナ禍に入ってからは保有不動産を売却し財務体質を強化する戦略に転換している。そのため、売上高、セグメント利益ともに減少してきたが、2023年7月期以降はインバウンド需要が回復傾向にあり関西のホテル、民泊マンションが好調に推移し復調傾向である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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