【特集】ジェイ・エス・ビー Research Memo（1）：学生マンションの先駆者として、長期ビジョンの達成に向けてまい進

■要約

ジェイ・エス・ビー<3480>は、Japan Students Bureau（日本学生公社）の頭文字であり、主に学生を対象としたマンション（以下、学生マンション）の企画・賃貸・管理を行い、全国に展開する学生マンションの物件管理戸数95,000戸弱を誇る業界トップ企業である。成長性が高い不動産賃貸管理事業に経営資源を集中投下することで、年々物件管理戸数を増やしながら、100%近い入居率を維持している。同社は「豊かな生活空間の創造」を経営理念に成長を続け、2022年4月には東京証券取引所（以下、東証）プライム市場に移行した。中期経営計画（2024年10月期～2026年10月期）の推進により、2030年長期ビジョンの達成に向けてさらなる進化と成長を目指している。

1. 2024年10月期第2四半期の業績概要
2024年10月期第2四半期累計の業績は、売上高38,460百万円（前年同期比10.1%増）、営業利益7,120百万円（同13.3%増）と、おおむね期初予想どおりの大幅な増収増益決算であった。国内経済は緩やかな回復が見られる一方、エネルギー・原材料価格の高騰や円安の進行、地政学リスク、金利上昇など先行き不透明な状況が続いた。しかし、主力の不動産賃貸管理事業は、新規物件開発の積極展開による物件管理戸数の増加や高水準の入居率の確保により増収増益となった。2023年11月には高齢者住宅事業を中心的に担う(株)グランユニライフケアサービスの全株式を譲渡し、学生マンションに経営資源を集中する体制を整えている。自己資本比率は46.3%と、東証プライム市場の不動産業平均を大きく上回り、高い財務安全性を確保している。

2. 2024年10月期の業績見通し
2024年10月期業績については、期初の業績予想を維持し、売上高68,652百万円（前期比7.6%増）、営業利益7,549百万円（同5.0%増）と、引き続き増収増益を計画している。2024年10月期は対面・非対面双方を活用した営業戦略の推進により、物件管理戸数増と高い入居率の維持を見込む一方、原材料価格等の高騰を背景にコスト高を想定している。例年、同社の期初業績予想は保守的であり、予想を達成する可能性が高いと弊社では見ている。なお、株式の流動性を高めるために2023年11月1日付で株式分割を行った。2024年10月期の配当（株式分割後）については、普通配当41.0円、特別配当20.0円、合計61.0円（遡及修正後ベースで前期比29.5円増）の大幅増配を計画している。自己株式取得と合わせた総還元性向20%以上を目標としており、株主還元にも前向きと言える。順調な業績と株主還元策により、投資家の評価はさらに高まるものと弊社では見ている。

3. 中期経営計画
2030年長期ビジョン「Grow Together 2030」実現の第1ステージである前中期経営計画「GT01」（2021年10月期～2023年10月期）では、業績目標を大幅に超過達成して着地し、各施策も予定どおり、あるいは予定を上回る進捗であった。第2ステージとして中期経営計画「GT02」（2024年10月期～2026年10月期）では、2026年10月期に売上高78,813百万円（年平均成長率7.3%）、営業利益8,727百万円（同6.7%）を掲げる。また、ROE15%以上、自己資本比率40%以上、物件管理戸数104,000戸、投資総額約300億円などを目標としている。これらの目標達成のために、不動産賃貸管理事業の成長を図るだけでなく、若者成長支援サービス事業モデルの確立など新規事業にも取り組む。さらに、ESG環境・社会・ガバナンス、SDGsへの取り組みも戦略に組み込む。なお、2027年10月期からの第3ステージ「GT03」での飛躍的成長を目指して、現中期経営計画では業務改革や組織改革への投資を先行させるために、これまでの実績に比べて慎重な増益率を想定している。2024年10月期第2四半期決算は目標数値に沿った順調な立ち上がりであったが、今後も中期経営計画の進捗状況に注目したい。

■Key Points
・学生マンションのトップ企業。全国展開により年々物件管理戸数を増やしながら、100%近い入居率を維持
・2024年10月期第2四半期累計は期初予想どおり、大幅な増収増益を達成。高い自己資本比率を維持し、十分な安全性を確保
・2024年10月期は大幅な増収増益を計画するが、従来どおり保守的な予想。増配と自己株式取得により、株主還元に前向き
・中期経営計画「GT02」では、2026年10月期に売上高78,813百万円、営業利益8,727百万円などを目標とする。2024年10月期第2四半期は、順調な立ち上がり

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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