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【市況】武者陵司「令和の大相場始動シリーズ(2) 「デフレ脱却の決定打、マンションブームと不動産の価格革命」<前編>

武者陵司(株式会社武者リサーチ 代表)

 「令和の大相場始動シリーズ(1)」から続く

(1)不動産価格の上昇顕著、マンション価格再評価時代へ

●マンション、商業用不動産の価格上昇顕著、空室低下、賃料上昇、金利低下の3重奏

 マンション(区分所有)価格が大きく上昇している。特に首都圏中心部、地方中核都市の価格上昇が顕著である。新築マンションの坪単価は2005年から2008年にかけて3割上昇し、リーマンショック後の2009~2012年まで停滞していたが、2013年より騰勢を開始、2019年は2013年比4割の大幅上昇になった。新築マンションの価格上昇は建築費の高騰、マンション適地の不足による地価高騰が原因とされている。しかし、この新築マンションにサヤ寄せされて、中古マンションもここ2~3年、それを上回るペースで上昇している模様である。

 同時に賃料も高級物件中心に大きく上昇している。業界筋のデータによると、都心部の高級マンション賃料(坪単価)は2012年の約1万3000円から2019年には約1万8000円へと、ほぼ4割上昇した。それには及ばないが、一般マンションも1万2500円前後から1万4000円へと1割強上昇した。

 その背景には、空室率の大幅な低下がある。同じく業界筋のデータでは、2010年の11~12%から2019年には5~6%へと低下した。JREITが保有する住宅の平均空室率は、2005年の8%から一貫して低下し、2019年には3%程度になっている。

 このマンションブームの凄さは、「本気で買うマンション」(週刊エコノミスト10月22日号)、「バブル再来! 不動産投資」(週刊ダイヤモンド10月19日号)、「人生100年 持ち家運用術」(日経ヴェリタス10月20日号)、と経済週刊誌がそろってカバーストーリーとして展開していることからもうかがわれる。普段、投機には批判的な各誌の共通のトーンは、「ブームはまだ途上、乗り遅れるな」である。

 空室率の低下、賃料の上昇、物件坪単価の値上がりは、商業用不動産でも同様である。東京ビジネス地区のオフィスビル空室率(三鬼商事)は2012年の8%から2019年には2%まで低下、坪当たり賃料は1万6000円から2万2000円へと大きく上昇している。マンションと商業用不動産価格の顕著な上昇は、空室低下、賃料上昇、金利低下の3重奏に支えられており、景気サイクルの波に乗っているといえる。

●二極化顕著、不動産価格決定が利用価値に急シフト

 この不動産活況は単純な景気の波だけによるものでない。それは最近の不動産市場の著しい二極化からうかがわれる。住宅ではマンションの上昇に対して、戸建て住宅及び住宅地の価格は2009年の底入れ後も底這い状態である。ビジネス用途でも、オフィスビル、店舗の価格が上昇する一方、土地は一部のマンション適地、ホテル適地などを除き、工業用地、商業用地ともに全くの低迷状態である。つまり、死んでいる不動産と生きている不動産の格差が、顕著に開いているのである。

●低評価の日本の中古マンション、米国流の利用価値評価スキームで価格上昇へ

 二極化の背景には、不動産価格決定の利用価値へのシフト、という要素がある。経済的利用価値のある不動産価格が、これまでの常識を超えて大きく上昇し始めているのである。

 例えば米国の不動産価格は(メンテナンス次第ではあるが)築年数に関係なく、上昇していくのが一般的である。しかし日本の場合、築年数が住宅価格に決定的に影響を及ぼしてきた。「国が公表する住宅寿命は木造で27~30年、鉄筋コンクリート造マンションで37年とされているケースが多いが、それは建て替えサイクル年数を用いて便宜的に算出されたもの。また、日本では減価償却期間(木造22年、鉄筋コンクリート造47年)を建築寿命と結びつける説明も多いが、それは建物の物理的寿命とは何ら関係ない。米国の建物の減価償却は構造に関係なく一律に27.5年だが、売買査定や融資のための担保評価は、減価償却期間とは無関係に行われている。

 日本のマンションの平均寿命は68年(早稲田大学小松教授調査)、別の調査では117年という説もある」(さくら事務所会長 長嶋修氏「常識が一変する住宅の寿命」週刊エコノミスト2019年10月29日号より)。長嶋氏は日本でも中古住宅の流通市場が充実し、住宅寿命再評価のスキームが整備されれば、これまでの常識は一変し、50年たっても100年たっても価値を保ち続ける住宅が出てくる、と述べている。

●土地本位制、公主導の地価決定は消えていく

 日本の不動産価格の決定には土地本位制の名残が強く残っている。国土交通省による地価公示が不動産鑑定の基礎となっているが、それは鑑定における3法(売買事例、再取得原価法、収益還元法)のうち売買事例を基本にされており、過去の実績が将来価格に影響を及ぼしている。こうした当局が介在する価格決定のやり方は、利用価値に根拠を求める米英における不動産評価とは大きく異なる。これが不動産は再生産・代替不可能な資産ゆえに絶対的な価値を持つという神話、土地本位制にお墨付きを与えることにもつながった。

 土地本位制の下では、土地の最大の役割は借入の担保であり、公示地価がその基準であった。しかし今、土地の担保価値としての役割が消滅し、土地そのものの本来の経済価値が模索され始めているのである。

 二極化における負け組の不動産とは、土地神話の下で経済的価値(=将来キャッシュフローの現在価値)が正当化できない属性の不動産、勝ち組とは利用価値が高まり経済的価値が高まっている不動産である。土地評価は、利用価値に基づく収益還元型に大きくシフトしつつあるのである。

●シェアリングエコノミー下、利用価値を基準に住宅価格の再評価が行われる

 なぜ、今マンションブームなのか。それは新時代のライフスタイルと時勢による。所有から利用へ、シェアへという時勢が、不動産の利用価値による再評価を促している。日本の通勤地獄・長距離通勤の原因は不動産価値神話による遠隔地一戸建て選好が高じたという側面が強いが、共働き子育て世代には受け入れがたい。シェアリングエコノミー時代、住宅がその洗礼を受けている。職住近接の好立地の住宅不足がマンション需要と家賃を引き上げている。

 このように今始動している賃料、マンション価格上昇の好循環は、景気循環的というよりは、構造的変化といえる。その利用価値に照らして、不当に低評価されていた中古マンションの価格が上昇するとなれば、超低金利でマンションを取得すれば、家賃を節約できるうえに値上がり益が見込める。また、住宅取得減税の恩典もある。借家より持ち家を選択する方が有利であり、マンション需要が強まる。ますます需給が好転する公算は高い。

<後編>へ続く

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