プロパスト Research Memo（5）：高速回転で買収から売却へ、市場変動リスクは小さい

■バリューアップ事業

1. 事業概要
バリューアップ事業は、半年から1年程度の短期プロジェクトである。首都圏エリアを中心に4～8億円程度の中古の収益ビル等を購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して、外壁洗浄、軒天井塗装、鉄部塗装、屋上防水、植栽交換等によって効率的に改修を行い、既存の建物の付加価値を高めたうえで、主に個人投資家を対象に売却する。2021年5月期から、大株主シノケングループのREITが同事業においても売却先に加わった。少額の改修工事で効果的に付加価値を高めることで、短期間での売却及び資金回収を図る。プロパスト<3236>は購入後すぐに工事に入るため、工事開始から1ヶ月後には販売を開始することもある。買収から売却へ短期間で事業を回しており、市場変動リスクが小さいと言える。現状、同事業では年間15～20棟ペースで売却している。

バリューアップ事業の2022年5月期の売上高は5,720百万円（前期比35.9%増）、営業利益は699百万円（同48.4%増）と大幅な増収増益となった。立地条件が良く、収益性の高いエリアでの物件売却が進められた結果である。営業利益率は12.2%と安定して推移した。同社では、付加価値が見込める物件の仕入及び売却を続けており、それが安定的な利益率につながったようだ。売上高では会社全体の32.3%、営業利益では21.9%となった。

2. 特長
同社にはゼネコン出身者も多く、ノウハウに長けた人材が多い。特に、クリーニング、植栽、外光などの共用部分に対するバリューアップにも投資家のニーズはあり、資産価値の向上につなげている。

3. 実績例
最近の実績例は、以下のとおりである。
(1) 吾妻橋3プロジェクト（東京都墨田区）（※バリューアップ事例を参照＜Before→After＞）
(2) 高円寺南2（東京都杉並区）
(3) 水道町（東京都新宿区）
(4) 永代2（東京都江東区）
(5) 滝野川3（東京都北区）
(6) 代沢（東京都世田谷区）
(7) 内神田4（東京都千代田区）
(8) 原町3（東京都目黒区）
(9) 西新宿2（東京都新宿区）
(10) 南品川2（東京都品川区）
(11) 世田谷4（東京都世田谷区）
(12) 広尾2（東京都渋谷区）

4. バリューアップ事例
バリューアップの具体的事例として、吾妻橋3プロジェクトでは、同社が物件を購入した時点で屋上の経年劣化が目立っていたが、既存の防水層を撤去し、下地を調整して塩化ビニールシートを施工することで、ビルの資産価値を高めた。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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