【特集】ケネディクス Research Memo（2）：受託資産残高は1.4兆円を超え、運用報酬が安定的な収益源

■事業概要

ケネディクス<4321>は国内最大の独立系不動産アセットマネジメント会社である。日本の不動産投資ファンドの草分けとして業容を拡大し、受託資産残高は1.4兆円を超える。

不動産投資ファンドとは、投資家から集めた資金でオフィスビルやマンション、商業施設などの不動産を購入し、そこから得られる賃貸収入や売却益を投資家に分配する仕組み（金融商品）である。広く一般の投資家から資金を集めるREIT（不動産投資信託）と特定の投資家向けの私募ファンドに分類される。また、REITのうち、証券取引所に上場しているものがJ-REITである。

不動産証券化ビジネスの進展と投資家ニーズの拡大を背景に、J-REITを含めた不動産投資ファンド市場は着実な成長を遂げ、その勃興期から参画してきた同社の業績を後押ししてきた。

同社の事業ドメインは、不動産投資ファンドの組成・運用を行う「アセットマネジメントビジネス」を中核に、自己勘定にて不動産投資を行う「エクイティ投資」、不動産管理など手数料収入による「ノンアセット不動産関連サービス」の3つの領域に分類される。主力のアセットマネジメントビジネスが営業総利益の約半分を稼ぎ出している（2014年12月期の第3四半期累計、2014年1月-9月）。

各ビジネスの概要は以下のとおりである。

a)アセットマネジメントビジネス

事業セグメントでは「アセットマネジメント事業」に区分される。REITや私募ファンドの組成、運用を行う中核事業であり、受託資産残高に対して概ね0.5%の運用報酬（アセットマネジメントフィー収入）が安定的な収益源となっている。

現在、受託資産残高のうち、REIT（私募REITを含む）が約62%、私募ファンドが約28%を占める（残り約10%は自己勘定）。アセットクラス別では、オフィスビル53%、賃貸住宅17%、物流施設13%、商業施設13%、その他（ヘルスケア施設を含む）4%で構成されている。

REITには、上場しているJ-REITの4銘柄、私募REITの1銘柄のほか、2015年の上場を予定している商業REITとヘルスケアREITの2銘柄が存在する。

b)エクイティ投資

事業セグメントでは「不動産投資事業」と「不動産賃貸事業」に区分される。不動産やREITなどへの自己勘定投資を行う事業である。そのうち「不動産投資事業」はファンド組成を円滑に行うため、ファンドに組み入れるための不動産の一時保有のほか、ファンドと同社との利害関係を一致させるための共同投資等によるものである。一方、「不動産賃貸事業」は、固定資産として保有する土地・建物について、それを賃貸する事業である。

同社は、自己勘定投資の目標投資リターンを年10%に掲げ、特に共同投資の積極化による投資リターンの追求を目標としている。

c)ノンアセット不動産関連サービス

不動産への直接投資ではなく、例えば、サービスオフィスやサービスアパートの運営、ビル管理会社の運営などを行う事業であり、安定収益であるフィー収入の拡大を狙っている。2013年10月にサービスオフィス及びサービスアパートメント運営を主な事業とする(株)スペースデザインの株式を取得。2014年1月には、オフィスビルを中心としたビル管理業務を担うことを目的としてケネディクス・プロパティ・マネジメント(株)を設立するなど、着実に事業拡大を図っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田 郁夫）

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