平和不動産 Research Memo（1）：足元の業績堅調、日本橋兜町・茅場町再開発は2016年中の都市計画提案を予定

平和不動産<8803>は東京・大阪・名古屋などの証券取引所に対する不動産賃貸からスタートし、現在では大都市においてオフィスを中心に商業・住宅も含めた不動産の賃貸・開発・運営管理を行っている。賃貸事業（売上高の57.5%、2016年3月期）は、特に大都市圏の金融街を中心に物件を多く所有しており、一棟貸しも多く、空室率が比較的低い。不動産ソリューション事業（売上高の36.0%、2016年3月期）は、平和不動産リート投資法人<8966>を含めたバリューチェーンの中で、安定的な収益を確保する。

2016年3月期通期の業績は、売上高は37,010百万円（前期比7.8%増）、営業利益8,267百万円（前期比3.3%減）、経常利益6,708百万円（前期比2.1%増）、当期純利益4,408百万円（前期比76.7%増）と好決算となった。売上高に関しては、賃貸事業におけるビルの売却収入及び不動産ソリューション事業における物件売却が増加したこと等により増収となった。営業利益は賃貸事業において2013年に合意した東京証券取引所ビルの賃料減額（2016年3月期は前期比12億円の減額）の影響はあったものの、賃貸事業における前期に取得したビル及び新築ビルの利益貢献並びに不動産ソリューション事業における仲介手数料の増加等により281百万円の減益までカバーした。また、経常利益は支払利息の減少等により増益となった。親会社株主に帰属する当期純利益については、特別損失の減少により大幅な増益となった。2017年3月期は、賃貸事業においてビル売却の反動減により減収減益となるものの、不動産ソリューション事業における物件売却の増加等により、会社全体では増収増益を予想する。

成長戦略の目玉は、日本橋兜町再活性化プロジェクトである。2016年3月期は、コンセプト構築、国家戦略特区の都市再生プロジェクトに追加申請、第1期プロジェクト（兜町PJ、茅場町PJ）対象街区内の物件取得など大きく進捗した。第1期プロジェクトは、2016年中を目途に都市計画提案を提出し、2020年度までの竣工を目指す。

財務指標・経営指標の推移から、同社の安全性及び収益性の改善を読み取ることができる。有利子負債残高の減少及び純資産の増加により、D/Eレシオ（有利子負債/純資産）、自己資本比率などの財務指標が好転した。また、長期借入の比率は95%前後を維持し、平均借入金利も低下傾向であり、日本橋兜町再開発の投資に向けた基盤が整ってきた。ROE（当期純利益/自己資本）及びROA（経常利益/総資産）がいずれも上昇傾向であり、資本効率・経営効率も上向きだ。2016年3月期の配当金は年間26円と3年ぶりの増配、配当性向23.5%となった。2017年3月期も同水準の配当を予想する。

■Check Point
・日本橋兜町・茅場町再開発の第1期プロジェクトは年内に都市計画提案予定
・有利子負債残高削減、平均借入金利低下で財務基盤強化進む
・2016年3月期は東証ビル賃料減額の影響あるも、他でカバーし好決算。次期も増収増益予想

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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