インテリックス Research Memo（1）：事業の拡大と収益性改善により2019年5月期は3期ぶりの増益を目指す

■要約

インテリックス<8940>は中古マンションをリノベーション（再生）してから販売するリノベーションマンション事業の先駆け的企業で業界最大手。また、新規事業として2016年5月期よりアセットシェアリング事業（不動産小口化販売）を開始したほか、2017年5月期からはリースバック事業も開始するなど事業ポートフォリオを多様化していくことで、経営の安定性を高めながら収益を拡大していく戦略を推進している。

1. 2018年5月期業績概要
2018年5月期の連結業績は、売上高が前期比5.1%増の43,507百万円、営業利益が同11.2%減の1,560百万円とそれぞれ会社計画（売上高46,875百万円、営業利益1,903百万円）を下回って着地した。主力のリノヴェックスマンションが首都圏での競争激化により販売件数で計画比79件減の1,450件（前期比0.6%増）、販売額で同2,603百万円減の34,374百万円（同0.1%減）にとどまったこと、また、アセットシェアリングについても一部物件が完売せず、計画比で673百万円減の2,127百万円（同49%増）にとどまったことなどが要因だ。売上高は増収となったものの、売上総利益率が前期比0.7ポイント低下したほか、人件費を中心に販管費が同4.1%増加したことが減益要因となった。

2. 2019年5月期業績見通し
2019年5月期の連結業績は売上高が前期比2.6%増の44,640百万円、営業利益が同9.2%増の1,703百万円と3期ぶりの増益を見込んでいる。リノヴェックスマンションの販売高は首都圏の落ち込みを地方拠点の伸びでカバーして前期比0.3%減の34,269百万円と前期並みの水準にとどまるが、アセットシェアリングが同64.5%増の35億円と続伸する。利益面では、業容拡大に向けて広告宣伝費や人件費が増加するものの、増収効果に加えて前期に実施した長期滞留物件の処理がほぼ一巡したことで、リノヴェックスマンション事業の利益率が改善することも増益要因となる。ただ、半期ベースで見ると業績の本格回復は下期以降となる。リノヴェックスマンションの販売件数が上期は前年同期を下回ること、また、アセットシェアリングの売上げも下期偏重型になっていることが要因だ。このため、第3四半期までにリノヴェックスマンションの仕入件数をどの程度拡大できるかが会社計画達成のカギを握ることになる。

3. 今後の成長戦略
今後の成長戦略としては、事業ポートフォリオと販路の多様化を推進し、経営の安定性を高めながら収益を拡大していく方針を掲げている。リノヴェックスマンション事業は、競争激化で首都圏の伸びが当面見込めないなか地方拠点での販売を拡大していく方針で、仕入れ強化のため営業人員の増強も進めていく。また、アセットシェアリングについても商業ビルやホテル、京町家など多様な物件をプロデュースできる強みを生かしていくほか、販売チャネルも拡大しながら事業規模の更なる拡大を目指していく。2017年より開始したリースバック事業については、全国展開による取得物件の積み上げを図っていく。業績面では賃貸収入が増加することになりストック収益となるほか、マンション物件については将来のリノヴェックスマンションの販売増にも寄与することになる。

4. 株主還元策
同社は配当方針として目標配当性向（連結ベース）で30%以上を目安としており、2019年5月期の1株当たり配当金については前期比横ばいの34.0円（配当性向34.5%）を予定している。今後、業績が拡大し配当性向が30%を下回れば、増配が期待される。

■Key Points
・リノヴェックスマンション事業は首都圏の落ち込みを地方拠点の拡大でカバーする展開が続く
・2019年5月期業績は上期中に仕入れをどの程度拡大できるかが計画達成のカギを握る
・事業ポートフォリオ並びに販路の多様化を図ることで中長期的な成長を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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