ＦＪネクスト Research Memo（1）：「ガーラ」ブランドによる資産運用型マンションを展開

■要約

1. 会社概要
FJネクスト<8935>は、東京都心を基盤とした資産運用型マンション「ガーラマンションシリーズ」、ファミリー向けマンション「ガーラ・レジデンスシリーズ」の開発及び販売を主力事業としている。また、販売した物件を中心に不動産管理事業も手掛けている。デザイン性や安全性、快適性など、居住者目線に立った企画・開発により高い入居率を確保していることが「ガーラ」ブランドの価値を高めており、首都圏ではトップの販売実績を誇る。将来の年金受給に対する不安や相続税対策という新たな課題を抱える個人からの購入需要も底堅く、同社の業績は順調に拡大している。

2. 2018年3月期決算の概要
2018年3月期の業績は、売上高が前期比9.1%増の67,008百万円、営業利益が同9.7%減の7,238百万円と増収ながら減益となった。ただ、期初予想に対しては、売上高、利益ともに超過しており、好業績が続いていると評価して良いだろう。特に、売上高は3期連続で過去最高を更新した。好調な外部環境を追い風として、マンション販売戸数の増加等により「不動産開発事業」が大きく拡大した。一方、利益面で減益となったのは、土地仕入価格や建築費の高止まり、広告宣伝費の増加などにより営業利益率が低下したことが理由である。もっとも、コスト要因はすべて想定の範囲内であり、売上高の上振れにより計画を上回る利益水準を確保することができた。また、今後の業績の伸びに影響する棚卸資産についても、採算性を重視した用地仕入れを継続しながら、前期末比17.7%増の42,485百万円と順調に積み上がっている。

3. 2019年3月期の業績予想
2019年3月期の業績予想について同社は、売上高を前期比13.4%増の76,000百万円、営業利益を同7.8%増の7,800百万円と増収増益を見込んでいる。引き続き、「不動産開発事業」の拡大が業績の伸びをけん引する見通しである。特に、ファミリー向けマンションの販売拡大を計画しているようだ。また、配当についても、利益成長と配当性向の引き上げにより前期比12円増（普通配当ベース）の大幅な増配を予定している。

4. 成長戦略
同社は、資産運用型マンション事業を通じて、人口回帰の進む都心エリアへの良質な賃貸住宅の提供、並びに一般サラリーマン向けを中心とした長期的な資産運用機会の提供など、社会的意義を担うことにより持続的な成長を実現する方針である。最近では、大手デベロッパーが資産運用型マンションへ参入する動きが見られ、土地仕入れを含めた競合激化を懸念する声もあるが、別の見方をすれば、それだけ魅力的な市場として認知されてきたことの証左とも言える。大手参入により業界の認知度や活性化が進めば、ニッチトップとして培ってきたノウハウや情報力などで優位に立つ同社にとっては、業界全体の発展を自らの成長に結び付けるチャンスとなる可能性が高いと考えられる。

■Key Points
・2018年3月期業績は3期連続で過去最高の売上高を更新（利益面では原価率上昇等により減益となるが期初予想を上回る）
・首都圏の賃貸需要拡大に加え、資産運用手段としての認知度向上が同社成長を後押し
・2019年3月期も増収基調が継続する見通しであり、利益成長と配当性向の引き上げにより大幅増配を計画
・市場全体の発展を自社の成長に結び付けるニッチトップの戦略

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）

《MH》

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