シノケンＧ Research Memo（1）：国内初のアパート向けREITの進出、成長スピード加速の可能性も

■要約

シノケングループ<8909>は、アパートやマンション等の不動産販売事業やゼネコン事業等の業績を拡大していきながら、付随する賃貸管理や分譲マンション管理、家賃等の債務保証、LPガス・電力の小売販売の業績を積み上げていくビジネスモデルを展開している。アパート物件の立地場所は、全国主要都市圏の中でも人気エリアで駅から徒歩10分圏とし、単身者やDINKS用のアパートを対象としているため入居率も2018年6月末時点で98%超と高水準を維持していることが特徴となっている。

1. 2018年12月期第2四半期累計業績の概要
2018年12月期第2四半期累計（2018年1月-6月）の連結業績は、売上高が前年同期比18.5%増の58,540百万円、営業利益が同5.9%増の6,813百万円と半期ベースで過去最高業績を更新、9期連続の増収増益となった。主力の不動産販売事業がアパート販売を中心に前年同期比16.4%増の42,569百万円と好調に推移したことが要因だ。販売棟数の積み上がりにより賃貸管理、家賃保証、LPガス・電力の小売販売といったストックビジネスの収益も高成長が続いた。土地価格の高い東京エリアの販売構成比が上昇したため営業利益率は若干低下したものの、期初会社計画（売上高57,000百万円、営業利益6,500百万円）を上回り、順調に推移したと言える。なお、不動産販売事業の受注高は前年同期比18.0%増の49,051百万円、第2四半期末の受注残高は前年同期末比8.7%増の64,304百万円といずれも過去最高を更新している。

2. 2018年12月期業績見通し
2018年12月期の連結業績は、売上高が前期比13.3%増の120,000百万円、営業利益が同4.5%増の13,500百万円と期初計画を据え置いている。豊富な受注残高を背景に、下期も収益拡大基調が続くとの見方に変わりない。他社において不適切融資問題が発覚したことで、金融機関の個人に対する融資条件が厳しくなり市場が冷え込むとの懸念が出ているものの、同社の足下の受注状況や融資条件については何ら変わりなく、引き続き堅調に推移しているようだ。同社の場合、社内における厳格な内部管理体制の構築が図られていることに加え、過去28年の実績に基づいた金融機関との強固な信頼関係が構築されていることが要因だ。足下では競合先の勢いが無くなっており、土地の仕込みがしやすくなっていると言う。特に、競争が激しい東京23区内でREIT向け物件の仕込み活動を本格化している同社にとっては、むしろ追い風になっていると弊社では見ている。

3. 3ヶ年業績見通しとREIT市場進出について
同社は3ヶ年業績見通しの最終年度となる2020年12月期に連結売上高1,500億円、営業利益160億円の達成を目指している。成長戦略として、既存事業の更なる強化と新規事業の育成に加えて、海外での事業モデル確立、M&A等に取り組んでいく方針となっている。また、同計画とは別に新規事業として国内初のアパート向けREIT（不動産投資信託）の立上げ準備を進めている。2018年3月にアパートに特化したファンド「HTT-1号ファンド」を子会社の(株)シノケンアセットマネジメントで組成し機関投資家向けに販売したところ好評を得たことから、本格的にREITに取り組むことにした。対象となる物件は東京23区内の駅徒歩10分圏で、従来の個人投資家向けでは対象外だった価格帯の物件となるため、既存顧客とのカニバリゼーションは生じず、不動産販売事業の売上高としては純増要因となる。今後のスケジュールとしては、2019年3月を目途に総資産70億円程度の私募REITを組成し、その後も年間150～200億円ペースで物件取得を進め、総額300億円程度の資産規模をもって東京証券取引所に上場、早期に1,000億円程度の資産規模に拡大していく考えだ。個人投資家向けに加えて、国内外の機関投資家も顧客対象となるREIT向けの物件販売が新たに加わることになるため、不動産販売事業だけでなく賃貸管理や保証サービス、ガス・電力の小売販売サービスなどストックビジネスの成長も加速することになり、2019年12月期以降も一段の収益成長が見込まれる。

■Key Points
・業界環境に不透明感が強まるが、長年の実績により培われた信頼と法令遵守の営業スタイルの徹底により、収益成長見通しは変わらず
・国内初となるアパート専門REITで資産規模1,000億円超を目指す
・既存ビジネスの強化と新規事業の育成、海外での事業モデル確立・M&A等の実施により2020年12月期に売上高1,500億円、営業利益160億円を目指す

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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