飯野海運 Research Memo（4）：不動産業は東京都心部の一等地に賃貸ビルを所有

■飯野海運<9119>の事業概要と特徴・強み

4. 不動産業は飯野ビルディングなど東京都心部の一等地でのオフィスビル賃貸が主力
不動産業はオフィスビル賃貸を主力としている。本社ビルである飯野ビルディング（イイノホール＆カンファレンスセンター含む）など、東京都心部の一等地に賃貸オフィスビルを所有していることが特徴だ。また、レンタルフォトスタジオ事業（広尾スタジオ、南青山スタジオ）も展開している。

1967年東京桜田ビル（東京都港区）竣工、1983年東京富士見ビル（東京都千代田区）竣工、1988年飯野竹早ビル（東京都文京区）竣工、1995年笹塚センタービル（東京都渋谷区）竣工、2006年汐留芝離宮ビルディング（東京都港区）竣工、2009年飯野ビルディング（東京都千代田区）建て替え工事着手、2011年10月飯野ビルディングI期工事完了して開業、2014年11月飯野ビルディングII期工事完了してグランドオープンした。

なお、2014年4月策定の前中期経営計画「STEP FORWARD 2020」で掲げた不動産業のターゲットエリア戦略及び所有ビルのポートフォリオ見直しで、2017年3月笹塚センタービルを売却した。また、2017年3月に東京都港区西新橋一丁目再開発事業（2018年着工、2021年頃完成予定）に参画したため、東京桜田ビルが解体に向けて不稼働となり、2017年3期末時点の所有賃貸ビルは4棟（飯野ビルディング、東京富士見ビル、飯野竹早ビル、汐留芝離宮ビルディング）となっている。

5. 飯野ビルディングは高度な環境性能を追求
2011年開業（2014年グランドオープン）した収益柱の飯野ビルディングは「100年先にも愛されるビル」をコンセプトとして、ホール&カンファレンス機能も備えている。通常の外壁（インナースキン）の外側に、もう1つの外壁（アウタースキン）を設けて、断熱空気層を作ることで熱負荷を軽減する「ダブルスキン外装」を採用するなど、高度な環境性能を追求したビルである。

そしてLEED-CI（米国グルーンビルディング協会による環境対応評価システム）の最高位であるプラチナ認証を日本で初めて取得した。2015年には生物多様性保全に取り組むオフィスビルや商業施設を評価する「いきもの共生事業所認証（ABINC認証）」を取得し、2016年にはABINC認証事業所のうち特にABINCの普及啓発や生物多様性の主流化への貢献度の高い施設として「第1回ABINC特別賞」を受賞した。また、2016年には東京都環境確保条例における2015年度優良特定地球温暖化対策事業所（トップレベル事業所）に認定されている。

なお、収益柱の飯野ビルディングのオフィス部分のテナントには、ゆうちょ銀行<7182>、かんぽ生命保険<7181>、双日<2768>、川崎汽船＜9107＞という大手優良企業が入居し、2011年の開業時から満床状態である。

6. ターゲットエリア戦略に基づいた保有資産入れ替えや再開発への参画を推進
不動産業の収益は、不動産市況、空室率、賃料などの影響を受けやすいが、同社保有の賃貸ビルはいずれも東京都心部の一等地に立地している。そして東京都心部（千代田・中央・港・新宿・渋谷の5区）のオフィスビル賃貸市況は、空室率の低下傾向や平均賃料の上昇傾向を継続している。さらにターゲットエリア戦略に基づいて保有資産の入れ替えや再開発事業への参画も推進している。引き続き安定収益基盤として推移するだろう。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田　雅展）

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