サムティレジ Research Memo（7）：資産規模拡大によりポートフォリオの安定性が向上

■業績動向

2. 2017年1月期（第3期）の業績
サムティ・レジデンシャル投資法人<3459>の2017年1月期（2016年8月1日－2017年1月31日）の業績は、営業収益が1,806百万円（前期比62.7%増）、営業利益が849百万円（同103.7%増）、経常利益が606百万円（同82.7%増）、当期純利益が605百万円（同82.9%増）であった。2016年8月の公募増資により20物件（20,589百万円）を取得したことで大幅な増収増益を実現し、1口当たり分配金についても増配となった。また、業績予想に対しても、営業収益が計画比16百万円増、営業利益が同15百万円増、経常利益が同23百万円増、当期純利益が同23百万円増、1口当たり分配金合計（利益超過分配金を含む）も同45円増とすべてが計画を上回っており、順調な運用成果を残したと評価できる。2017年1月末の運用資産は49物件、取得価格合計は51,551百万円（前期末比66.5%増）とまだ小規模ながら一定の資産規模に到達した。

業績予想（計画）との差異要因は以下のとおりである。

営業収益は、最も注力する稼働率や賃料収入が好調に推移したこと（計画比4百万円増）に加えて、その他収入（駐車場、原状回復収入等）の増加（計画比11百万円増）が計画を上回る要因となった。なお、期中平均稼働率は96.5%（計画は95.4%）と高い水準を維持するとともに、賃料単価についてもわずかながらアップすることができた。

一方、営業費用については、リーシング促進費及び水道光熱費等の賃貸事業費用（計画比20百万円減）や、減価償却費（計画比5百万円減）を計画より低く抑えたものの、その分をバリューアップ工事等の先行投資的な修繕費（計画比23百万円増）へ投下したことから、結果としてほぼ計画どおり（計画比1百万円増）の水準となった（その結果、営業利益は計画比15百万円増）。なお、リーシング促進費が大きく計画を下回ったのは、稼働率が高い水準で安定的に推移したことから入れ替えにかかるキャンペーン等の費用を低く抑えることができたことに起因する。また、減価償却費については、新規取得物件について保守的に見積もっていたことが要因である。

営業外費用については、基準金利上昇リスクを保守的に見ていたが、金利上昇がなかったため、支払利息減となり、計画比7百万円減に抑えることができた（その結果、経常利益及び当期純利益は計画比23百万円増）。

以上から、第3期の業績を総括すると、外部成長（物件取得）により資産規模の拡大を図り、ポートフォリオの安定性や運用の効率性を高めることができたこと、内部成長（稼働率の向上やコストの削減等）により前期並びに計画を上回る1口当たり分配金を実現したこと、今後の内部成長に向けた先行投資（バリューアップ工事等）の充実を図ることができたことなどが評価すべきポイントであり、バランスの取れた成果を残したと言える。特に、内部成長については、同REITのポートフォリオが安定したキャッシュフローを生み出すところをしっかりと示したものと評価できるだろう。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田　郁夫）

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