Ｆブラザーズ Research Memo（5）：投資銀行事業の資産規模が拡大、賃貸粗利で販管費をほぼカバーする体質に

■ファーストブラザーズ<3454>の業績動向

2. セグメント別の業績動向
投資運用事業は、売上高9百万円（前年同期比90.4%減）、売上総利益9百万円（同89.1%減）、営業利益0百万円（前年同期は15百万円の損失）。大型物件の取引価格は高値圏にあるとの市場認識から物件取得に慎重姿勢で臨んだ結果、期中の新規物件取得はなかった。一方、積極的に物件売却等（AM契約の終了を含む）を進め、前期末の受託資産残高32,183百万円の運用をすべて終了した。

投資銀行事業は、売上高10,058百万円（前年同期比20.3%増）、売上総利益2,444百万円（同4.0%増）、営業利益2,168 百万円（同5.7%増）と事業規模を拡大。賃貸不動産ポートフォリオの規模拡大に伴い、賃料粗利が増加するとともに、バリューアップが完了した物件をポートフォリオ入替目的で順次売却し、売却粗利も増加した。

売上総利益の主な内訳は、不動産売却1,829百万円（前年同期比7.9%増）、不動産賃貸551百万円（同24.3%増）、セイムボート投資利益0百万円。特筆すべきは、賃貸不動産の積上げにより、安定的収益である賃貸粗利で全社販管費を賄える水準まできたことである。2017年11月期第2四半期の賃貸粗利※1は606百万円、全社の販管費は639百万円、販管費カバー率※2は95%（前年同期は69%）である。

※1 賃貸不動産から得られる純収益（（特殊要因を除く）NOI－減価償却費）、会計上の売上総利益と異なる
※2 賃貸粗利÷販売費及び一般管理費（特殊要因を除く）


安定稼働時の想定NOI利回りは6.5%（取得価格ベース）。2016年11期末の5.8%から0.7ポイント上昇した。マーケットでは高値相場が続いており、利回りを下げて投資する企業も多い中、同社においては高値で無理な取得をしない方針が徹底されている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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