アンビション Research Memo（2）：サブリース・管理から出発し、現在では売買や開発まで手掛ける

■会社概要

(1)沿革

AMBITION<3300>は、2007年に現在も指揮を執る代表取締役社長 清水剛（しみずたけし）氏により設立された新興の不動産会社である。東京23区を中心に、借り上げたマンションを転貸するサブリース（転貸）事業と賃貸仲介を行う店舗展開で急成長を遂げた。2012年には住居用不動産を売買するインベスト事業にも進出した。2014年9月には早くも東証マザーズ市場に株式上場を果たした。上場後には、主力のサブリース事業を強化するとともに、M&Aで店舗網を拡大し、民泊の事業機会開拓にも積極的に取り組んでいる。

(2)事業概要とビジネスモデル

主力はプロパティマネジメント事業であり、売上高の75.8%、営業利益のほとんどを稼ぐ。都内を中心に15,000物件以上を管理する。管理の中でも特にサブリース方式が同社のビジネスモデルの中核であり7,492戸（2016年9月末、前年同期比43.9% 増）の物件を転貸する。典型的なストックビジネスであり、リーマンショックや東日本大震災にもほとんど影響を受けずに売上を積み上げてきた。「かりあげ王」のブランドで、首都圏の若年層向けマンション・デザイナーズマンションなど個性のある物件を仕入れ、サブリースしている。適正コストで仕入れ適正な賃料設定をできることや、物件の魅力を伝える訓練されたスタッフがいることが同社の強みだ。将来的に民泊が本格化すれば、空室物件を民泊にすることにより、リスク回避が可能になる。

賃貸仲介事業（売上高構成比7.1%）はプロパティマネジメント事業で借り上げた物件を入居者に紹介する機能も果たしており、単体では収益が出ていないものの全社への貢献は大きい。過去にM&Aで取得した「ルームピア」や「バロー」の店舗も含めて都内・神奈川県に17店舗を展開する。サブリース（転貸）物件の賃貸に寄与するだけではなく、顧客のニーズを把握するチャネルとしても役割を果たしている。自社管理物件の約60%は「ルームピア」及び「バロー」で成約する。

インベスト事業は、物件を購入しリノベーションした後に売却する再生業務とともに、売り手と買い手の間に入る仲介業務の両方があり、利益で会社に貢献する。売上高の16.6%、営業利益の2.9%を構成する。「かいとり王」のブランドで中古マンション物件を中心に買い取り、顧客ニーズに合ったリノベーションを施してバリューアップし、売却と管理を受託する場合が多い。

その他事業の中には海外事業が含まれる。（売上高の0.5%、営業利益の4.5%）

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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