ＡＤワークス Research Memo（1）：収益ポートフォリオと顧客層の拡充を図る

■要約

エー・ディー・ワークス<3250>は個人富裕層向けに投資用一棟賃貸マンションなどの不動産物件をバリューアップ後に販売する収益不動産販売事業と、保有不動産売却までの期間に得られる賃貸収入や販売後のプロパティ・マネジメント収入などで構成されるストック型フィービジネス事業を両輪としている。今後は更なる成長を目指すため、既存の「不動産ビジネス」で培ったノウハウやネットワークを生かして、新たな領域へ展開していく方針で、2020年4月に持株会社体制への移行を予定している。新たに完全親会社となる(株)ADワークスグループを2020年4月1日付で設立（同社株式1株に付きADワークスグループの株式0.1株を付与）、4月以降はADワークスグループの株式として売買が可能となる。

1. 第6次中期経営計画の進捗について
同社は2019年6月に第6次中期経営計画（2020年3月期－2022年3月期）を発表した。「不動産ビジネスから富裕層ビジネスへ、そしてプレミアムビジネスへ」をテーマに掲げ、新たな事業領域へ展開すると同時に顧客層を個人富裕層から事業法人や機関投資化にも拡大していく方針を明らかにした。具体的な取り組みとして、「航空機・船舶・コンテナ等オペレーティングリース事業」及び「不動産投資ファンド事業」に着手している。2022年3月期の業績数値ガイダンスとして売上高で30,000百万円（2019年3月期24,861百万円）、税引前利益で1,500百万円（同1,043百万円）、新規事業は売上総利益として800百万円を掲げている。なお、新設するADワークスグループは12月決算とし、子会社も2020年内に12月決算に統一する。このため、中期経営計画も改定し、2021年12月期より3ヶ年の第6.5次中期経営計画を策定し、改めて発表する予定にしている。

2. 2020年3月期第2四半期累計業績
2020年3月期第2四半期累計（2019年4月－9月）の連結業績は、売上高で前年同期比4.6%増の11,934百万円、経常利益で同61.9%減となった。前年同期は、東京国税局から受けた過年度分消費税に係る更生通知を踏まえた過年度消費税相当額の特別損失の計上があり、それをリカバーするため、高収益物件を前倒しで販売したことで経常利益が大きくなっており、その反動で前年同期比では減益となったものの、通期計画に対する進捗率は売上高で45.9%、経常利益で67.1%と順調な推移となった。また、2019年3月期第2四半期末をピークに減少傾向が続いていた収益不動産残高については、オフィスビルや商業ビル等の比較的大型の物件も仕入れたことで、2020年3月期第2四半期末は前年同期末比0.5%増の23,243百万円と増加に転じ、1年ぶりに過去最高を更新している。

3. 2020年3月期業績見通し
2020年3月期は売上高で前期比4.6%増の26,000百万円、経常利益で同53.4%減の840百万円と期初計画を据え置いている。11月29日付で発表された第3四半期累計業績フォーキャストは売上高で前年同期比3.9%減の16,872百万円、経常利益で同68.3%減の518百万円となり、進捗率は売上高で64.9%、経常利益で61.7%となる。第4四半期に大型の収益不動産物件の販売を進めていくことで会社計画の達成を目指す。また、収益不動産残高についても事業エリアの拡大（名古屋や福岡など地方中核都市に展開）や仕入対象物件の拡大（オフィスや商業施設等）により積み上げていく方針となっている。

■Key Points
・不動産ビジネスから富裕層ビジネス、プレミアムビジネスへと発展させ、更なる成長を目指す
・2020年3月期第2四半期末の収益不動産残高は1年ぶりに過去最高を更新
・2020年3月期はオフィスビル等の大型物件も含め収益不動産残高全体の積み上げを図る

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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