ADワークス Research Memo（3）：16/3期2Qは大幅な増収増益、収益不動産残高が積み上がる

■決算動向

(1) 2016年3月期第2四半期累計の業績概要

10月22日付で発表されたエー・ディー・ワークス<3250>の2016年3月期第2四半期累計の連結業績は、売上高が前年同期比71.2%増の7,882百万円、営業利益が同65.2%増の505百万円、経常利益が同86.2%増の411百万円、四半期純利益が同94.1%増の263百万円と大幅増収増益となった。

収益不動産の販売を積極的に進めたことで、同事業の売上高が前年同期比80.1%増と大幅に伸びたほか、ストック型フィービジネスも収益不動産残高の積み上がりによる賃料収入の増加などで同22.1%増収と順調に拡大したことが主因だ。販管費は人員体制の強化（9月末の人員は前年同期比23名増の105名）に伴う人件費増によって前年同期比で3億円強増加したが、増収効果による売上総利益の増加で吸収し、大幅増益となった。事業セグメント別の動向については以下のとおり。

○収益不動産販売事業
収益不動産販売事業の売上高は前年同期比80.1%増の7,141百万円、EIBITDA※は同62.7%増の774百万円、営業利益は同62.8%増の773百万円となった。当第2四半期累計期間では、販売を積極的に行う方針のもと、国内外で合わせて前年同期比4棟増の18棟（国内17棟、米国1棟）を販売した。一方で、仕入れについても厳しい仕入環境が続くなかで、優良物件を厳選し、国内外合わせて15棟（国内12棟、米国3棟）、金額では前年同期比34.4%増の4,762百万円の仕入れを実施した。9月末の収益不動産残高は12,423百万円と前期末の12,931百万円からは若干減少したが、これは販売時期の影響によるもので、前年同期比では10.7%増と順調に積み上がり、期中平均残高でも同21.0%増の12,949百万円へ拡大するなど、収益不動産残高を積み上げていくという戦略は順調に進んでいる。

※EBITDA（償却前営業利益）：会計基準の違う米国事業を本格化したことに伴い、会計基準の違い(償却費や税金の処理方法等)を取り除いたベースでの収益を見るうえで、当期よりEBITDAの開示を開始している。EBITDAは償却費等のキャッシュアウトを伴わない費用も含むため、実質的な収益力を示す指標として、企業価値の算定等に用いられることが多い。

○ストック型フィービジネス事業
ストック型フィービジネス事業の売上高は前年同期比22.0%増の813百万円、EBITDAは同13.1%増の297百万円、営業利益は同9.1%増の281百万円と堅調に推移した。前述したように収益不動産の平均残高が前年同期比21.0%増と積み上がり、収益性の高い賃料収入が同26.7%増の408百万円と拡大したことが主因となっている。EBITDAマージンが36.5%と前年同期の39.3%から低下しているが、これは賃料収入以外の事業における人件費の増加などが要因となっている。賃貸収入のEBITDAマージンについては69.4%と前年同期の68.6%から若干上昇した。

賃料収入以外では販売後の収益不動産に対するプロパティ・マネジメント事業で、9月末の不動産管理戸数が3,377戸（前年同期比+281戸）と増加したほか、コンサルティングサービスも順調に推移するなど、売上高は前年同期比13.3%増の405百万円と順調に拡大している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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