プロパスト Research Memo（3）：高いデザイン性を武器に都心のDINKSやファミリーをターゲットに展開

■分譲開発事業

1. 事業概要
首都圏エリアを中心にプロパスト<3236>の企画力・デザイン力を生かした分譲マンションを開発し、DINKSやファミリーを対象とした魅力あるマンションを販売している。分譲開発事業は、期間1～2年程度の長期プロジェクトである。企画やデザインについては、当該物件の土地の特性や地域性及び周辺環境とのバランスを考慮して、プロジェクトごとに独立したコンセプトによる空間デザインを創り出す。このため、ネーミングに関しても、それぞれのコンセプトにふさわしい個別の名付けが行われる。また、この事業には専有卸のスキームで引き受けた上で、実需に基づいて分譲販売するケースも含まれる。その場合の期間は1年程度である。なお、ローンが付きやすいため、RC造（鉄筋コンクリート造）を多く手掛ける。最近では１戸当たりの広さ50～60平方メートル、販売価格は70～80百万円のマンションが中心である。

分譲開発事業では、前年度が計画以上に好調だった反動もあり、2018年5月期の売上高は前年同期比12.2%減、セグメント利益も同69.3%減となったことから、セグメント利益率は前期の16.8%から5.9%に低下している。この結果、売上高では会社全体の29.9%、営業利益では14.0%を占めている。

2. 特長
同社の強みの1つは、デザイン性の良さにある。特に、都会で生活を送る大人向けのマンションと位置付けられているようで、パンフレットからは間接照明がくつろぎを誘うような雰囲気を感じる。同社「作品」のデザインは自社内の設計部が行っており、これも強みにつながっているようだ。また、同社は土地の仕入力、企画力、販売力などにも自信を持っている。

リスクマネジメントに関しては、最近は土地や建設費の高騰もあり、無理に案件を取っていくことはないというスタンスだ。現在は事業部を3体制にし、現場力の増強を行っている。

不動産業で最も大きな影響を与え得る要因は、市況価格の変動だろう。リーマンショック後の完成物件の下落率は5～10%にとどまった一方、実際に下落幅で影響が大きかったのは、土地及び仕掛物件で下落幅は30～40%に及んだ。現在、同社は仕入れたら1年後には販売しているため、リスクは低く抑制できていると言える。また、10～15%程度の市況下落でも損は出ない仕組みを構築できたようだ。(株)不動産経済研究所のデータによれば、ここ2～3年では首都圏のマンション価格は高水準で推移しており、それに伴い契約率は低下、販売戸数も減少している。そうした環境下でも、同社の強みである「仕入力」「企画力」「デザイン力」などを生かして、事業環境の悪化に対応すると見られる。

3. 実績例
(1) グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス
最近の作品では、グランデバンセ御殿山 ザ・レジデンス（東京都品川区北品川、2018年4月竣工予定、31戸）においては、JR山手線「大崎」駅から徒歩5分の再開発地域という立地にあり、外観は各居住区間を大小のフレームでランダムに囲むなど、個性的なデザインを採用している。

(2) ザ・グランプルーヴ上馬
また、ザ・グランプルーヴ上馬（東京都世田谷区上馬、2019年8月竣工予定、38戸）は、100年に一度の再開発が進む「渋谷」まで４km圏。「渋谷」から緑あふれる「駒沢公園」を生活圏とし、２層吹き抜けのエントランスホール、様々な素材をあしらった共有空間は、モダンな空間を演出している。
全邸「南向き」に加え、不動産に付加価値を与える「サイクルガレージ（所有権）」「防災倉庫（所有権）」を採用したコンパクトレジデンスとなる。

また、その他の実績例としては、バンデルーチェ北斎通り（東京都墨田区亀沢、2017年6月竣工）、ヴァントヌーベル代々木（東京都渋谷区千駄ヶ谷、2017年2月竣工）、ベグレッタ トーレ（東京都葛飾区新小岩、2016年4月竣工）などがある。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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