プロパスト Research Memo（1）：コンセプトとデザインで新しい住環境を提案、業績は急回復

■要約

1. セグメントと強み
プロパスト<3236>は、総合不動産ディベロッパーで、セグメントは、分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業、その他の4つである。セグメント別売上高の内訳は、分譲開発事業38.7%、賃貸開発事業8.2%、バリューアップ事業52.6%、その他0.5%、営業利益では、分譲開発事業45.3%、賃貸開発事業14.8%、バリューアップ事業39.2%、その他0.7%であった。同社は、都心の立地の良い場所に特化した不動産業を展開しており、都市生活を満喫できるような高いデザイン性が強みである。他のディベロッパーとは異なり、物件名はそれぞれのコンセプトをもとに名付けている。

同社のマーケットである首都圏のマンション市場では、物件の高額化に伴い契約率が低下している。販売環境が厳しいなか、同社では情報整理とスピーディな判断による「仕入力」、地域のポテンシャルを最大限に引き出し、地域特性や周辺環境に調和したコンセプトの空間を創造する「企画力」や「デザイン力」などの強みを発揮して、今後も成長を持続すると見られる。

2. 2017年5月期通期決算と復配
2017年5月期業績は、売上高が前期比18.7%増の14,874百万円、営業利益が同28.6%増の1,162百万円、経常利益が同43.3%増の801百万円、当期純利益が同67.7%増の511百万円であった。分譲開発事業が予想を上回る好調であったことから、2017年5月期第3四半期決算発表時の予想を上回る好決算であった。

セグメント別の売上高は、分譲開発事業が5,759百万円、賃貸開発事業が1,218百万円、バリューアップ事業が7,818百万円、その他が77百万円で、セグメント利益では、分譲開発事業が969百万円、賃貸開発事業が316百万円、バリューアップ事業が838百万円、その他が15百万円であった。セグメント利益（調整額は除く）の構成比は、分譲開発事業が45.3%、賃貸開発事業が14.8%、バリューアップ事業が39.2%、その他が0.7%であり、前期に比べて分譲開発事業及び賃貸開発事業が拡大する一方、バリューアップ事業とその他が縮小した。

自己資本比率は前期末から1.8ポイント改善の15.7%と安全性は改善基調にある。また売上高営業利益率も7.8%と前期の7.2%を上回る水準で、収益性も向上基調にある。同社は1株当たり配当額を2.0円と9期ぶりの復配を実施する。

3. 2018年5月期業績予想
2018年5月期の業績予想は、売上高が前期比4.2%増の15,500百万円、営業利益が同25.6%減の864百万円、経常利益が同25.0%減の601百万円、当期純利益が同1.9%増の521百万円である。2017年5月期に好調であった分譲開発事業の減益を見込むものの、減損損失に関する特別損失といった要因がなくなることから保守的な予想となった。同社では1株当たり2.0円の配当維持を計画している。

現状、同社では中期経営計画を発表していないが、同社の株主や従業員に対して、会社としての中長期の経営ビジョンや目標を示すことは、意義のあることだろう。

■Key Points
・総合不動産ディベロッパー。分譲開発事業、賃貸開発事業、バリューアップ事業が3本柱。事業環境が厳しい中、「仕入力」、「企画力」、「デザイン力」など、同社の強みを発揮して持続的成長を目指す。
・2017年5月期業績は、売上高が前期比18.7%増の14,874百万円、営業利益が同28.6%増の1,162百万円と第3四半期決算発表時の予想を上回り、1株当たり2.0円の復配を実施する。
・2018年5月期の業績予想は、売上高が前期比4.2%増の15,500百万円、営業利益は同25.6%減の864百万円と、前期の反動から減益を予想するが、1株当たり2.0円の配当を継続する。今後は、中期経営計画の発表が課題である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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