ＡＤワークスグループ Research Memo（5）：収益不動産販売事業はコロナ禍以前の収益水準まで回復

■ADワークスグループ<2982>の業績動向

3. 事業セグメント別動向
(1) 収益不動産販売事業
収益不動産販売事業の売上高は13,534百万円、EBITDAは1,050百万円、営業利益は1,048百万円となった。前述したように第1四半期はコロナ禍の影響で大きく落ち込んだものの、7月以降は営業活動も本格化し、前年同期並みの水準まで回復している。また、仕入高については11,789百万円となり、仕入力の向上により大型の優良物件が増加した。

2020年12月期の特徴としては、1棟当たり平均仕入単価、並びに販売単価が前期から大きく上昇したことが挙げられる。仕入単価については前期の484百万円から693百万円に、販売単価は同様に442百万円から712百万円に上昇している。2021年に入っても、特に仕入において、その傾向は強くなっている。

同社では、顧客ニーズを捉え商品ラインナップを拡充すべく、商業用やオフィスビルを含めた大型物件の取り扱いを強化しており、その効果が仕入単価、販売単価の上昇となって表れている。今後については市況動向を見ながら、物件の規模や用途（居住用、オフィスビル、商業ビル）を問わず、厳選した優良な物件の仕入に注力していく方針となっている。また、対象エリアについては首都圏から京阪神、名古屋、福岡など地方の主要都市部でも優良物件があれば仕入れていくことにしている。

(2) ストック型フィービジネス事業
ストック型フィービジネス事業の売上高は3,480百万円、EBITDAは647百万円、営業利益は568百万円となった。同社グループが保有する収益不動産からの賃料収入が収益柱となっているため、コロナ禍の影響は軽微で、ほぼ計画どおりの売上・利益となった。

保有する収益不動産の期末残高については、前期末比で1,564百万円増加の24,682百万円と期末ベースで過去最高を更新した。また、期中平均残高についても同2,174百万円増加の24,390百万円と増加に転じている。収益不動産残高の増加は今後の物件販売機会の増大につながるため、収益の先行指標として見て取ることができる。


収益不動産残高の積み上げにより現預金が減少するも自己資本比率は30%台で安定推移
4. 財務状況と経営指標
2020年12月期末の財務状況を見ると、総資産は前期末381百万円増加の35,850百万円となった。主な増加要因を見ると、販売用不動産及び仕掛販売用不動産が1,430百万円増加した一方で、現金及び預金が1,582百万円減少した。

負債合計は前期末比170百万円増加の22,633百万円となっており、このうち有利子負債は82百万円増加の19,017百万円となっている。また、純資産は前期末比210百万円増加の13,216百万円となった。配当金支出137百万円や為替換算調整勘定で198百万円の減少があったものの、親会社株主に帰属する当期純利益264百万円の計上や、新株予約権の行使に伴う資金調達171百万円、株式報酬のための自己株式交付等109百万円が増加要因となった。

経営指標を見ると、自己資本比率については前期末の36.7%から36.8%とほぼ横ばい水準となり、有利子負債比率は同144.4%から140.7%と若干低下した。同社では財務の健全性を維持するうえで、有利子負債の水準に関しては有利子負債比率で200%を上限の目安と考えている。このため、さらに仕入を積極化していくために、前述したクラウドファンディングなども活用していく方針となっている。なお、同社は物件仕入のための資金調達を目的に、2020年9月に第三者割当による第2回新株予約権を発行（潜在株式数960万株）しており、2021年5月20日時点で約5.1億円を調達している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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