イントランス Research Memo（3）：発想力と行動力で、“訳あり”物件を再生するプロ集団

■事業概要

1. プリンシパルインベストメント事業
(1) 対象物件・企業
潜在的な価値を有しながらも、低稼働・未利用により有効活用されていない不動産を対象としている。過去に取得したエリアは、首都圏を中心とするもののエリアにとらわれない。また物件タイプもオフィス、レジデンスだけでなく、ホテルや商業施設、更地にも投資する。2017年3月期には和歌山マリーナシティ（和歌山市、ホテルなど）を獲得。2018年3月期は売却が先行し大きな仕入れ物件はない。

(2) 再生手法
イントランス<3237>は、エリアの特性やニーズに合わせた最適なプランを企画することにより、不動産を魅力的な金融商品として再生することを得意としている。同社の再生ノウハウを語る上で欠かせない事例が芝公園プロジェクト（THE PLACE of TOKYO、結婚式場、レストラン）である。築47年の古いオフィスビルを「東京タワーを下から望める結婚式場」というコンセプトのもと、躯体だけを残して旧容積を維持するスキームで、耐震性を備えたブライダルビル結婚式場に再生。約10億円の利益を生み出すプロジェクトとなった。このように、他社が扱わない難しい物件においても、そのクリエイティブな発想力と果敢な行動力によって、高い収益を獲得するのが同社の真骨頂である。

(3) 出口
投資家、事業法人、不動産ファンド等のネットワークを持っており、物件に合った出口を探索する。2018年3月期は、横浜山下町プロジェクトII、鎌倉材木座プロジェクトなどの土地、その他収益不動産などを主に事業会社に売却している。

(4) 過去の業績トレンド
物件の売却のタイミングが不定期のため、当該セグメントの業績は変動が激しい。所有する不動産の売却や入替のタイミングで大きく増加する。

2. ソリューション事業
多様なビジネスモデルがあるが、賃貸管理事業が柱となっている。現在は、蓮田ショッピングセンター及び和歌山マリーナシティ内3施設からの賃料及び配当金収入がメインである。プリンシパルインベストメント事業としてバリューアップされ売却される場合でも、保有期間の賃料収入はこのセグメントで計上され、事業間の相乗効果が期待できる。安定的な収入が得られるストックビジネスであり、全社業績の安定に寄与している。2018年3月期のセグメント業績は、前年並みに堅調に推移している。

3. その他事業
2014年に買収した連結子会社である大多喜ハーブガーデンにて、ハーブガーデンの運営やハーブ関連製品の販売を行う。BtoBにおいては、双日<2768>グループとの販売提携、農業分野への進出を図る阪神電気鉄道(株)と付加価値品の研究開発及び生産の業務提携、順天堂大学との共同研究など様々な取り組みを行ってきており、特に業務用の販路開拓が奏功し着実に業容が拡大している。

BtoCにおいては、2016年4月にレストラン等を「家族みんなで楽しめる施設」をコンセプトに大幅リニューアルし、体験型イベントなどでメディアに取り上げられるようになった。業績としては、2015年3月期から売上高は横ばいで推移するが、営業損益は大きな損失から急激な回復をしている。2018年3月期通期では収支均衡に近づいた。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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