サンフロ不動産 Research Memo（6）：不動産再生事業は計画を上回る利益率で推移（2）

■サンフロンティア不動産<8934>の業績動向

3. 財務状況
2024年3月期第3四半期末の資産合計は、前期末比19,974百万円増の172,493百万円となった。物件仕入れの進捗や中間配当の支払いがあった一方で、転換社債型新株予約権付社債の発行により約100億円を調達し、現金及び預金が7,737百万円増加した。また、リプランニング物件の仕入れと工事に加え、ベトナムで用地を取得したことにより、棚卸資産が10,302百万円増加した。

負債合計は前期末比11,401百万円増の79,954百万円となった。有利子負債に関しては、短期借入金が1,035百万円、1年内返済予定の長期借入金が5,421百万円、転換型新株予約権付社債の発行により社債が9,999百万円と物件仕入れに伴う借入れにより増加した一方で、長期借入金が3,757百万円減少した。

純資産合計は前期末比8,574百万円増の92,539百万円となった。配当金の支払い2,481百万円等による減少があった一方で、親会社株主に帰属する四半期純利益9,744百万円の積み上げ等により増加した。自己資本比率は同1.5ポイント低下の51.4%となったが、財務健全性は盤石であり短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。

4. 事業提携及び新株予約権付社債の発行
同社は2023年9月20日に、アドバンテッジアドバイザーズと事業提携契約を締結するとともに、アドバンテッジアドバイザーズがサービスを提供するファンドに対して転換社債型新株予約権付社債を発行し、資金調達を行うことを公表した。事業提携と資金調達によって成長を加速させ、各プロジェクトの推進による事業成長を通じて、企業価値の向上を図る方針だ。アドバンテッジアドバイザーズは、国内プライベート・エクイティ・ファンドのパイオニアであるアドバンテッジパートナーズグループの中で、上場企業の株式等を取得するとともに、経営陣と一体となって企業価値向上に取り組む投資戦略（上場企業成長支援プライベート投資）を担当する企業である。本事業提携により、アドバンテッジアドバイザーズが持つノウハウ・ネットワークを活用した経営支援、高度な専門知識を持つ外部人財の投入による各種施策の実行・推進、同社グループ人財の育成等の効果が期待できる。また、転換社債型新株予約権付社債を発行することで、株式への即時の希薄化影響を抑制したうえで迅速な資金調達を実現する。調達資金額は約10,000百万円であり、このうち約8,000百万円は新規ホテル開発に伴う用地取得や建設工事投資に充当される。主なホテル開発候補地には北海道石狩市、山形県酒田市、山梨県富士河口湖町、神奈川県箱根町、静岡県熱海市、熊本県大津町、沖縄県石垣市等が挙げられる。また、約2,000百万円については現時点での具体的な予定はないものの、ホテル開発事業と建設事業を主としたM&A資金に充当する予定である。事業提携による各種プロジェクトの取り組みは順調で、本件により同社株式流動性の向上や、調達資金を原資とした事業投資による企業価値のさらなる向上が期待される。また、新株予約権付社債の転換については、原則として、クロージングから1年以内は転換できず、転換価額の120%を超えた場合のみ転換できる。また、転換して取得した株式を市場内で売却する場合、同社の東京証券取引所における当該売却日の出来高総数の25%以上を売却してはならないことを合意している。転換株式取得時の株式希薄化については、市場への影響を最小限にする配慮がなされていることや、調達資金の事業投資による企業価値の増大が期待されることから、懸念すべきものではないと弊社では考える。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）

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